温哥华买房终极指南
在温哥华买房的详细流程
购买房地产
是人生中的一件大事,也很有可能是您一辈子最大的一笔买卖,购买房屋的过程中有许多事情是您需要了解的。尤其如果您是第一次在温哥华买房的新手,对于买房相关的流程和法规也许不是那么熟悉,如果没有可以信赖的房产经纪协助,购买房地产也许会让人担忧和恐惧。所幸,这篇「温哥华买房终极指南」将会一步一步的提供您在加拿大温哥华购买房屋所需的一切知识。无论您是要购买公寓、联排房屋还是独立房,都可以在以下的文章中得到相关的资讯。
在温哥华买房
能有哪些选择?
加拿大温哥华有得天独厚的气候和环境,是许多人购买房地产的首选,建商为了满足现代人的各种需求,近年来发展出许多不同的住房风格和类型。您的个人需求和收入水平将决定最适合您的住房类型。
温哥华常见的房屋类型
- 独立屋 (Single Family, Detached Home)
- 半独立式住宅或是复式房 (Semi-Detached Home/Duplex)
- 联排房屋 (Townhouse)
- 公寓 (Apartment)
温哥华常见的物业所有权类型
- 永久产权 (Freehold)
- Strata 所有权 (Strata Title)
- 合作所有权 (Cooperative)
- 租赁权 (Leasehold)
独立屋 (Single Family, Detached Home)
独立屋是一栋独立的建筑,位于其自己的土地上,带有前院,后院或是侧院。它的大小可以是任何大小,从小型的单层平房到大型豪宅。
半独立式住宅或是复式房 (Semi-Detached Home/Duplex)
半独立式住宅是两个单户住宅,由一个共同的中间墙连接在一起。通常,半独立式房屋是成对建造的,每座房屋的布局都是另一半的镜像。
联排房屋 (Townhouse)
是一组联排的房屋,这些房屋通过共同的墙壁连接在一起,每一户都有自己的独立出入口。
公寓 (Apartment)
在城市当中常见的多住户住宅,住户通常共享公用设施和出入口。
永久产权 (Freehold)
是一般大家所认知的房产所有权,产权的拥有者可以充分使用和控制该土地和及其上头的建筑物,但是必须遵守政府的规范和购买时的任何其他特殊限制和条件(如果有的话)。
Strata 所有权 (Strata Title)
Strata 所有权通常用于公寓和 Townhouse 或是其他大型的物业。我们可以买卖大型物业当中的独立单位 (Strata Lot) 并拥有其所有权。
合作所有权 (Cooperative)
合作所有权通常用于合作公寓等大型物业,合作所有权的业主并不完全拥有自己的单位,取而代之的是,每个居民都是该物业的股东。
租赁权 (Leasehold)
指的是购买长期但是有期限的住宅物业使用权,通常用在特定原住民保护区域的房产,租赁的年限会影响其价值。
在购买房屋前您还可以考虑租房,我们可以比较一下买房和租屋的各种利弊:
- 买房
- 可以防止通货膨胀所带来的货币贬值风险。
- 如果利率上升,每个月的房贷付款将会随之增加。
- 屋主可自由装修房屋,需承担维护费用。
- 出租房产可能可以获得可观的租金收入。
- 租房
- 不需要支付庞大的购屋首付和负担维护费用。
- 除了简单的室内摆饰,进行大规模的装修需要经过屋主的同意。
- 租金费用有可能逐年升高,或是有无法续约而需要搬迁的风险。
- 相较于拥有房产,租屋在短期财务规划上较为灵活。
我能负担得起
温哥华的房价吗?
在开始寻找新房子之前,您必须知道自己有能力支付多少钱。如此一来,您才可以将目标锁定在预定价格范围之内的房屋上,节省宝贵的时间和提高工作效率。
您可以用以下的公式大约估算出,可以用来购买房子的金额。
首付款(购房准备金) + 可以申请到的贷款额度 = 可以用来购买房产的最高资金
准备您的房屋首付款
首付款(Down Payment) 指的是您购买房屋时,需要自己准备的一笔资金,您的银行或是贷款机构会从您购买房屋的价格中扣除首付款,剩余的部分您才用抵押贷款支付。
您准备的首付款越高,代表您所需要和银行借贷的金额就越低,所需要负担的房贷就越少,通常来说,您应该尽可能的提高首付款在购买房子总价中的比例。
您所需要准备首付款的最低金额取决于房屋的价格。BC 省的最低首付款规则如下:
- 房价低于 $50 万,需准备房价的 5% 为首付款
- 房价介于 $50 万至 $999,999 之间,需准备房价前 $50 万的 5% 加上房价超过 $50 万部分的 10% 为首付款
- 如果房价在 $100 万以上,需准备房价的 20% 为首付款
例如,假设您想要购买的房屋价格为 $60 万,您可以通过 2 个金额来计算您所需要准备的首付款金额:
- 首笔金额是房价的前 $50 万的 5%,即 $25,000,
- 第二笔金额是剩余 $10 万的 10%,即 $ 10,000,
- 然后将这两个金额加在一起,总计为 $35,000。
在温哥华,大部分的银行会愿意提供房价的 65% 作为贷款金额,剩余的 35% 则要由买家自行准备。
如果您是自雇人士或是拥有不良的信用记录,则银行可能会要求您准备更大的首付款。
通常,首付款必须来自您自己的资金。一般来说首付款的来源有:
- 自己的现金储蓄,例如从RRSP 帐户取款。
- 家人的赠与。
- 其他贷款来源,例如个人信用贷款。
首付款通常也会用来支付订金或是保证金 (Deposit),在温哥华这笔订金通常为房价的 5 %,并且根据合同中约定的期限内以信托方式将其开具给买方的代理经纪人,并将其保留至交易结束。
银行会根据您的收入状况进行评估,一般来说,您每个月还给银行的房贷金额通常必须小于每月总收入的 30%。如果您有其他的贷款,像是汽车贷款或是信用卡贷款,银行通常会要求您每个月还给银行的房贷加上其他贷款金额必须小于每月总收入的 40%。总收入包含您和购房联名人的月收入加上其他收入(像是租金或是其他被动收入)。
但是实际上能贷款到的金额会取决于每个人的信用状况、当时的总体经济环境、银行和政府的政策等等,想要知道正确可获得的贷款金额,还是必须向银行咨询。
申请房屋抵押贷款
在加拿大购买房屋需要一大笔资金,绝大多数的人都需要透过贷款(Mortgage) 的方式来支付这笔庞大的费用,想要确定自己是否可以申请到特定的数目金额来购买心目中理想的房屋,最简单的方式就是咨询一家或是多家银行(或是其他贷款机构)。
您可以通过您的地产经纪、亲朋好友的介绍或是直接连络您的银行,来寻找一位适合您的房屋贷款经纪人。贷款经纪人将会在您购买房屋的过程中扮演相当重要的角色,一位服务态度良好、具有专业能力和多年贷款实务经验的经纪人会为您提供极大的帮助。
您的房贷经纪人能够根据您的财务状况进行彻底的信用检查,以确保您能够偿还贷款,并且帮助您获得房屋贷款的预先审批 (Pre-approval)。在这个阶段,您可以知道您可能可以获得到的最大贷款额度,以及每个月您所需要支付的还款金额。
在签订贷款合同之前,大多数的银行都需要对您选择的房屋进行估价,以确定您挑选的房屋价值和市场价格(您打算购买的价格)不会相差过大,估价的结果有可能会影响贷款的批准或是额度。贷款合同将列出贷款各项细节及其还款的条款,如果您没有履行债务义务,则放款人可能有权要求您用您的房屋清偿欠款。
买房时所需要支付的费用
前期费用(Subject Removal Costs)
在您的出价被接受后,所需要支付的前期费用 (Subject Removal Costs) 包括:
- 保证金/订金 (Deposit)
- 验屋费用 (Home inspection fees)
- 鉴价费用 (Appraisal fees)
成交费用 (Closing Costs)
在过户时所需要支付的成交费用 (Closing Costs) 包括:
- 剩余的尾款 (The Balance of the Purchase Price)
- 公证或律师费 (Notary or lawyer fee)
- 房屋地价税或水电费 (Property Tax & Utilities adjustment)
- 公寓管理费 (Maintenance fee adjustment for strata properties)
- 房屋保险费 (Home Insurance)
保证金/订金 (Deposit)
根据合约 (Contract of Purchase and Sale) 的规范,通常会要求买家在解除条件 (Subject removal) 后的 24 小时之内以银行本票付款的方式支付订金,并保留至交易结束,在温哥华这笔订金通常为房子总价的 5%,实际订金所需交付的金额和期限以合约上的规范为主。
验屋费用 (Home inspection fees)
聘请专业的验屋公司检查屋况,费用通常为 $300 – $800,取决于房屋大小,费用由买方负担。验屋是买家的权利,为了减少买到受损房屋的风险,验屋是有其必要的,但是在某些特殊情况像是市场极端热络时,买方可以选择放弃验屋来增加成交的机会。
鉴价费用 (Appraisal fees)
银行或是您的放贷机构有可能会聘请估价公司对房屋进行估价,费用通常为 $300 – $600,有时银行会自行吸收,因此请询问银行您是否需要承担这笔费用。
剩余的尾款 (The Balance of the Purchase Price)
您必须付清房价当中,除了订金以外的尾款。这笔费用通常会从您申请到的房贷中支付。
公证或律师费 (Notary or lawyer fee)
支付律师或是公证人在转移产权时的服务费用,通常包含 title search 和registration fees。金额大约为 $1,000 – $1,500 不等。
房屋地价税或水电费 (Property Tax & Utilities adjustment)
通常卖方已经支付了当年度的房屋地价税或是水电费,这些费用将以天为单位来计算买方需要负担的费用,具体金额取决于交屋的日期。
公寓管理费 (Maintenance fee adjustment for strata properties)
如果卖方已经支付了公寓或是 Townhouse 的管理费,买方必须归还卖方部分费用,具体金额取决于交屋的日期。
房屋保险费 (Home Insurance)
银行或是放贷机构通常会要求买家购买房屋保险。保险的生效日期应该在过户日期当日或是之前生效。
其他费用
其他买房时可能会有的杂项费用包括:
- 搬家费用,付给搬家公司的搬家费用。
- 新的门锁,如果您打算为您的新家换上新的门锁和钥匙。
- 网路和电视,安装新的家用网路、wifi 和有线电视的费用。
- 电和瓦斯注册费,搬入新的地址后,通常要和 BC Hydro 或是 FortisBC 申请新的帐户。
- 重新装修或是保养的费用。
- 公寓 Strata 收取的迁入费。
- 家具。
延伸阅读:在温哥华购买房屋所需要负担的费用
在温哥华买房时需要交的税
除了上面提到买房所需要的费用之外,在温哥华买房时有可能需要缴交消费税 (GST) 和转让税 (Property transfer tax)。
投机税 (Speculation Tax) 以及温哥华市政府的空屋税 (Empty Home Tax) 则是依情况缴纳,不算是在买房时所需要支付的税。
消費稅 (GST)
在 BC 省购买新建房屋或预售屋时,买家需要负担 5% 的消费税 (GST)。不过,任何非全新(已经有人居住过的房子)且过去曾用于住宅目的的房产,则不用征收 GST。
物业转让税 (Property transfer tax)
购买的房价越高,所需要支付的物业转让税率也会越高。其税率如下:
- 1%,房价金额的第一个 20 万 ($1.00 ~ $200,000.00),
- 2%,房价介于 20 万到 200 万之间或 200 万 ($200,001.00 ~ $2,000,000.00),
- 3%,房价介于 200 万到 300 万之间或 300 万 ($2,000,001.00 ~ $3,000,000.00),
- 5%,房价高于 300 万以上 ($3,000,001.00 ~ above)
例如,您购买的房产总价为 $150 万,您需要支付的物业转让税为:
- 前 $20 万 x 1% = $2,000
- 房价大于 $20 万不超过 $200 万的部分 ($1,500,000 – $200,000) x 2% = $26,000
- 房价没有超过 $200 万所以其他税率不适用
- 应缴纳的转让税为 $2,000 + $26,000 = $28,000
延伸阅读:BC 省物业转让税(PTT)的计算和减免
如果您不是加拿大公民或永久居民 (Permanent Resident) ,在大温哥华地区购买住宅房地产,将被额外收取 20% 的物业转让税或是称为外国买家税(Foreign-buyers tax)。更多详细的资讯请参照 Additional Property Transfer Tax for Foreign Entities & Taxable Trustees 或是询问您的地产经纪。
在温哥华买房时可以申请的税务减免
如果您是第一次在加拿大 BC 省购买房产的加拿大公民或永久居民,或是您打算购买价格低于 $75 万的新建房屋,而且您所购买的房屋将成为您的主要住宅,那么您有可能可以获得物业转让税和消费税的完全或是部分豁免。
首次购房者计划
First Time Home Buyers' Program
内容
首次购房者计划可以降低您购买首套房产时所支付的物业转让税 (Property transfer tax)。如果您符合该计划的资格,则可以享有全部或部分免税。如果并非所有的联名购买者都符合资格,豁免的金额将按照比例减少。
条件
- 您必须是加拿大公民或永久居民
- 在 BC 省居住连续 12 个月,或是过去 6 年中以 BC 省居民的身份提交了至少 2 份所得税申报表
- 从未在世界上的任何地方购买过房产
- 从未收到首次购房者计画的豁免或是退款
- 该房产必须位于 BC 省
- 该房产将成为您的主要住宅
税务减免
- 该房子的公平市价为 $500,000 以下,可完全豁免物业转让税
- 该房子的公平市价为 $500,000 以上但小于 $525,000,可部分豁免
新建房屋豁免
Newly Built Home Exemption
内容
新建房屋免税额将减少您购买新屋或是预售屋时,所需要支付的物业转让税。如果您有资格获得豁免,则您可能可以享有全部或部分免税。
条件
- 您必须是加拿大公民或永久居民
- 该房产必须位于 BC 省
- 该房产将成为您的主要住宅
税务减免
- 该房子的公平市价为 $750,000 以下,可完全豁免物业转让税
- 该房子的公平市价为 $750,000 以上但小于 $800,000,可部分豁免
新房消费税返还
GST New Housing Rebate
内容
可申请返还部分在购买新屋或是预售屋时所被征收的消费税GST。
条件
- 该新屋或是预售屋必须是您的主要住宅
税务减免
- 购买价格小于 $350,000 以下的新房,可获得已缴纳 5% GST 当中的 36% 返还 (最高金额为$6,300)
- 购买金额大于 $350,000 但是小于 $450,000,可依照比例获得部分返还
- 购买金额高于 $450,000 则须支付完全 5% 的 GST,无法适用此退税优惠
以上购屋税务减免内容以政府公告为主。更多详情,请参照以下连结:
聘请您的
房地产经纪人
在 BC 省,可以协助买家的房地产经纪人必须完成房地产交易服务许可课程,并且通过房地产考试,才能获得房地产销售执照。您聘请的房产经纪将会在整个购买房产的过程中提供您协助,向您展示房屋及其周遭环境,回答您和房产相关的疑问,为您争取合理的买价,并且协助您完成整笔交易。
作为买家的代理人,房地产经纪对客户有一定的责任,除了在执行代理工作时必须诚实、严守职业道德规范,还必须具备专业的沟通技巧和谨慎的工作态度。
您可以期望房地产经纪提供的服务
您可以期待从您的房地产经纪获得以下服务:
- 帮助您了解您的住房需求
- 提供您房屋贷款来源的相关讯息
- 确定房产的市场价值
- 搜寻适合您的房产并安排看屋
- 回答您有关房地产的准确答案
- 解释房地产交易中所使用的任何书面文件
- 协助您提出书面购买合约
- 使卖方尽量接受您的出价
- 协助您完成交易所需的所有步骤
我需要支付多少佣金给地产经纪?
免费。如果您是买方,您不需要向您的地产经纪支付佣金,如果买卖交易达成,卖方将会成为支付佣金的人。这就是为什么您应该聘请专业的地产经纪为您购买房产,他们提供的服务、经验、教育和时间都是免费的。
在提供房地产服务时,买卖双方与房地产经纪之间的关系性质很重要。在您第一次和房地产经纪会面时,他们应该向您解释在房地产交易当中,您与地产经纪的关系。该关系可以是单一代理,双重代理或无代理关系。
如果地产经纪仅代表买方或卖方,通常会建立独家单一代理关系。这时候,买方或是卖方会被称为地产经纪的「客户」。
如果房地产经纪同时扮演买卖双方的代理人,他必须兼顾买卖双方的利益,这将会是一项艰巨的任务,因为卖方想要最高的价格而买方却想要最低的价格,这几乎是不可能的,所以除极少数情况外,BC 省禁止双重代理。
您也可以不聘请任何地产经纪,但是这代表在交易过程当中,您必须独自完成所有的工作,而且您必须知道并不是所有的买家或是卖家都愿意和没有受过专业训练的一般人进行金额庞大的地产交易。
认识 SILVIA HONG
即使您不知道该问什么问题,这都是在温哥华拥有一个新家的开始。
Silvia Hong 是值得您信赖的房地产经纪,致力于提供客户专业和优质的服务。
无论您正在寻找独立屋、Townhouse 或是全新预售公寓,投资或是自住,
我们都会帮助您,实现在大温地区的房地产目标。
搜寻您的新家
您的新家位置必须满足家庭成员的需求,以及考量他们日常活动的范围,我们在这边提供了一些提示,将有助于您选择适合您的房子。
地点
交通
社区
房屋类型
学校
您的地产经纪通常会推荐您一些标的物,并且带您参观一些 Open House,或是您也可以自行搜寻感兴趣的房屋,然后请地产经纪帮您安排看房。由于您将花费大量的金钱购买房子,所以在看房时应该尽可能的了解每个房屋的状况。第一次看屋时,通常没有办法要求详细检查房屋的所有细节,但是您应该特别留意以下问题:
- 房子的座向,采光好吗
- 您是否喜欢房子的布局
- 房子是否通风,门窗位置理想吗
- 厨房大小和厨具合适吗
- 是否有足够的插座
- 橱柜和壁橱是否够用
- 房子的大小和房间数量是否符合需求
- 水、电、瓦斯、暖气管线是否正常运作
- 最近是否有漏水或是其他维修
- 屋顶的排水沟是否有正确的连接到排水管
- 天花板是否牢固,墙壁是否有裂缝
- 地毯或是地板是否清洁没有损坏或是裂缝
- 有未完成装修的地方吗
- 安装了哪一种暖气和热水装置
- 需要更换新的干衣机或洗衣机吗
- 墙壁或是天花板有没有漏水的痕迹
- 有白蚁腐蚀的迹象吗
- 地毯或是地板下头是否有安装隔音垫
看房的同时别忘了留下一些笔记,以帮助您记住每个房子的细节。
透过有用的网路资源来搜寻房产
您可以透过我们的房源搜寻功能、Zillow.com 或是 REALTOR.ca 来搜寻您喜欢的房产地点,并且利用 School Rankings 温哥华中小学排名网站来查询社区附近的学校排名状况。
BC Assessment 网站则可以让您查询房产历年来的政府估价,虽然该估价不一定能完全反映目前的市价,但是也可以成为很好的参考指标。另外,您通常可以在各个城市的市政府网站中找到该城市未来的规划、各种休闲设施的位置、以及房屋的修建相关规范。
准备合约
然后出价
在您看完房子之后,可以对您喜欢的物业出价 (Offer)。您的地产经纪将会帮您准备一份房产买卖合同 (Contract of Purchase and Sale),这份合约将会包含了许多重要的详细讯息,您要意识到当您和卖家双方都签署了这份合约后,便形成了具有法律约束力的合同,双方都应该遵守合约上的规范并履行其义务。
这份合约将包含以下内容:
- 出价日期及其有效期限
- 买卖双方的法定名称和地址
- 有关房屋交易的法律说明
- 您提供的订金金额 (将成为首付款的一部分)
- 购买房子的总价
- 达成交易前的条件设定 (Subject Clauses)
- 您要求或是排除的物品清单
- 过户和交屋的日期
您可以透过在合约设定条件的方式,向卖方要求提供 Property Disclosure Statement (PDS)、Title Search、管理委员会的会议记录、财务报表、当前的Strata 规则、建筑检查报告、停车位和仓库位置、将来的计画以及其他所需的相关文件,来确定该房产的状态,或是您也可以要求卖方提供其他有关该物业的检查报告,例如屋顶、空调或是其他您有疑问的地方。需要注意的是,设定的条件越少,卖家可能接受您的出价的机会就越高,反之亦然。
卖方在接收到您的合约后,可以有3 种方式进行回覆
- 完全接受您的出价和合约 (Accept offer)
- 拒绝或是忽略您的出价 (Reject or ignore offer)
- 还价 (Counter offer)
当卖方修改您的合约并重新向您提出报价时,通常称之为还价 (Counter offer),当您收到还价时,您将拥有与卖方相同的 3 个选择,接受、拒绝或再次提出还价。还价的过程可能会继续进行,直到达成协议为止,一般来说通常会进行 2 – 3 轮的还价。
您需要记住的是,一旦进行了新的还价,便代表取消了之前的出价,不管是买方还是卖方都只能选择接受或是拒绝新的还价,而没有办法接受先前的出价。
解除条件 (Subject Removal)
您可以在合约当中设定各种条件 (Subject Clauses),您必须解除这些条件,买卖双方才能够完成交易,这些条件通常是:
- 令人满意的专业验屋结果
- 获得房屋贷款的最终批准
- 出售您目前的房屋 (通常发生在换屋的情况)
- 要求提供 Strata 文件和检查报告
- 审查房屋的所有权
- 获取房屋保险
在卖家接受您的出价后,您必须在合约当中所设定的时间限定内解除这些条件,卖家在接受您的出价后,以及在您解除条件之前,无法接受其他人的出价,所以卖家通常会要求买家在较短的时间 (通常为 7 天) 之内解除所有条件。如果您满意这些条件的结果,并且解除这些条件,您将支付订金并继续完成交易。如果您在尽一切合理努力后仍无法满足条件,则该合约将被终止,您没有法律义务来完成购买。
在大温地区,订金通常被要求在解除条件后的24 小时内支付,而不是在接受出价时支付,这是因为大部分的人都希望在确定贷款核准之后,以及确定验屋没有发现任何严重毁损的情况下交付订金。
法律并没有规范订金的额度,订金一般会是房子总价的 5%,如果您愿意支付较高的订金,通常会让卖方认为您有较好的财务能力,并且已经准备好完成交易,出价被接受的机会也自然会提高。
订金通常会以银行本票的方式开出,并交付给您的地产经纪。您不用担心,地产经纪并不能使用这笔钱来支付自己的或是其他任何费用,这些帐目均经过定期审核并受到严格的监管。
订金将会被存入到买家房仲公司的信托帐户,在完成交易时,随着贷方提供给您的资金一并支付给卖家。
完成交易
您签署的合约 (Contract of Purchase and Sale) 将记载交易的过户日期 (Completion Date),在那一天,卖家将收到您所支付的完整金额,并从那天起,该房产的合法所有权将从卖家转移给您。您将能够按照合约上规定的交屋日期 (Possession Date) 入住。
过户
您通常需要聘请律师或公证人来准备转让房产所有权所需的文件,您的地产经纪将帮助您提供律师关于购屋的相关资料。律师会需要一段时间准备您的文件,通常在完成日期前的一至两个礼拜,律师会通知您剩余款项的切确金额,并且约定时间递交本票 (Bank Draft) 以及签署转让文件。
您可以期待律师或是公证人提供您以下服务:
- 确认除了卖方以外的任何人是否对该物业有合法权利或是限制性契约
- 准备过户文件
- 确认卖方已完成该负责的所有款项
- 安排您在转让文件上签字
- 准备一份报表,概述您所欠的所有款项以及完成交易所需的资金
- 向卖方交付最终款项,并确保您已被注册为该物业的所有者
交屋
恭喜您! 在交屋日期 (Possession Date) 这天,您将会收到钥匙,并且可以开始入住。
买房流程总结
搜寻您满意的房屋
仔细考虑您的需求,并寻找合适的标的物。
和地产经纪一起去看房
聘请地产经纪,然后实地去看房,筛选出全家人都满意的房屋。
准备合约并出价
和地产经纪合作,一起完成合约,然后向卖家出价。
获得贷款并解除条件
聘请验屋师检查房屋,获得银行最终审批并解除条件。
和律师办理过户
提供资料给律师,在完成日期之前支付剩余款项和办理过户。
搬家入住
恭喜! 您拥有了一个新家。