温哥华卖房须知
在温哥华卖房您所需要知道的事
出售房地产
并不容易
您可以在没有房地产经纪的情况下，自己出售您的房子，但是这并不是一件容易的事。您有可能会遇到的问题有:
- 我能卖出的最好价格是多少?
- 在哪里可以找到买家?
- 需要准备哪些文件和合约?
- 需要揭露哪些资讯?
- 所有权如何转让?
- 如何还清银行的贷款?
聘请您的
房地产经纪人
在 BC 省，可以协助卖家的房地产经纪人必须完成房地产交易服务许可课程，并且通过房地产考试，才能获得房地产销售执照。您所聘请的地产经纪将会在整个出售房屋的过程中为您提供协助，向您解说应该注意的事项、回答您的疑问、为您争取最大的利益，并且协助您完成整笔交易。
作为卖家的代理人，房地产经纪对客户有一定的责任，除了在执行代理工作时必须诚实、严守职业道德规范，还必须具备专业的沟通技巧和谨慎的工作态度。
您可以期望房地产经纪提供的服务
您可以期待从您的房地产经纪获得以下服务:
- 协助您完成上市合约 (Listing Contract)
- 根据相关的房地产数据进行估价和定价
- 制定针对该物业的行销策略
- 将您待售的房产发布在 MLS® (Multiple Listing Service) 系统上
- 发布 Open House 并安排买家看屋
- 和您一起准备买家所要求提供的文件
- 回答您有关房地产的准确答案
- 解释房地产交易中所使用的任何书面文件
- 接收买家的出价并和您讨论
- 使买方尽量接受您的还价
- 协助您完成交易所需的所有步骤
我需要支付多少佣金给房产经纪?
通常房地产经纪只有在成功完成销售时才能收到付款。作为卖方经纪，客户将同意支付佣金作为其服务的费用，佣金金额通常以房屋总售价的百分比来设定，并加上消费税 GST。
佣金的比率不受法律规定，通常由地产经纪人所属的地产公司所规定，您也可以与您的地产经纪协商。一般来说，买方经纪人并不会向买家收取佣金，而是卖方经纪人与买方经纪人共享出售房屋的佣金。
在提供房地产服务时，买卖双方与房地产经纪之间的关系性质很重要。在您第一次和房地产经纪会面时，他们应该向您解释在房地产交易当中，您与地产经纪的关系。该关系可以是单一代理，双重代理或无代理关系。
如果地产经纪仅代表买方或卖方，通常会建立独家单一代理关系。这时候，买方或是卖方会被称为地产经纪的「客户」。
如果房地产经纪同时扮演买卖双方的代理人，他必须兼顾买卖双方的利益，这将会是一项艰巨的任务，因为卖方想要最高的价格而买方却想要最低的价格，这几乎是不可能的，所以除极少数情况外，BC 省禁止双重代理。
您也可以不聘请任何地产经纪，但是这代表在交易过程当中，您必须独自完成所有的工作，而且您必须知道并不是所有的买家或是卖家都愿意和没有受过专业训练的一般人进行金额庞大的地产交易。
认识 SILVIA HONG
即使您不知道该问什么问题，这都是在温哥华拥有一个新家的开始。
Silvia Hong 是值得您信赖的房地产经纪，致力于提供客户专业和优质的服务。
无论您正在寻找独立屋、Townhouse 或是全新预售公寓，投资或是自住，
我们都会帮助您，实现在大温地区的房地产目标。
签订上市合约
在您决定让房地产经纪帮您出售地产之后，我们将利用市场研究数据以及我们的专业知识协助您确定房屋的最佳挂牌价格。这个价格必须在当前市场条件下对潜在买家具有吸引力。
确定挂牌价格后，您将签署一份被称为上市合约 (Listing Contract) 的服务协定。
在 BC 省，最常见的上市合约类型为独家上市 (Exclusive Listing) 合约。独家上市代表，即使您在上市期间自己将房屋出售给自己找的买家，您也必须向您的地产经纪支付佣金。甚至，如果您在上市期间结束后把房子卖出，您也有可能会需要支付一定的佣金给与您签署上市合约的地产经纪。这是为了保障地产经纪在上市期间所做的服务会获得合理的回报。
因此，您应该在与任何地产经纪签署上市合约前，审慎选择您的地产经纪，并且仔细询问有关独家上市的规范。
多重上市合约 (Multiple Listing Contract) 是独家上市的一种形式。指的是您的地产经纪同意将您的房产发布在 MLS® (Multiple Listing Service) 系统上，使得其他的地产经纪也可以在该系统上看到此笔待售物业，在这种情况下，您的地产经纪将同意在房产成交时，与买方代表经纪共享一定比例的佣金。
上市合约的内容
上市合约是具有法律约束效力的合约，里头定义了您和地产经纪的服务协议，该合约必须包含:
- 您的姓名和地产经纪的公司名称
- 您所出售的房产地址
- 合约生效的日期
- 合约到期的日期
- 地产经纪将提供的服务描述
- 您应该支付给地产经纪的报酬(佣金)及其条件
- 关于使用和披露个人讯息规定
在您签名之前，您应该确保您满意该合约的所有内容，并对其中的条款都有透彻的了解，特别是关于房屋的出售价格、佣金比率、合约期限和前面所提到的独家上市条件。
如果有需要，您可以请地产经纪解释该合约的内容。请注意，除非双方同意，您不可以片面的取消合约，如果您的地产经纪说您可以随时解除上市合约，请确保您有获得书面的保证。
您作为卖家的责任和义务
作为卖家，您有责任向您的地产经纪提供有关该待售地产的准确讯息，例如房龄或是屋况等。如果是公寓或是 Townhouse，地产经纪还会需要您的授权以向 Strata 取得该物业的相关讯息，像是
- 管理委员会的会议记录
- 财务报表
- 当前的 Strata 规则
- 建筑检查报告
- 停车位和仓库位置
- 将来的计画以及
- 其他卖方所需的相关文件
您还有向买方揭露该待售物业已知重大缺陷的义务。例如:
- 将涉及大量修复费用的缺陷
- 被相关政府单位通知需要改进的缺陷
- 下雨天是否有漏水问题
- 是否有结构性的损坏
- 未经过适当的检验而安装的电气或是瓦斯系统
- 该物业是否有非法使用或是种植过大麻的情形等
如果没有如实披露潜在的重大缺陷，当新的所有者发现之后，有可能会导致相关的法律问题。
接收买家出价
当买家实地看过您的房屋后，如果对您的房产感到有兴趣时，他们会透过他们的地产经纪向您和您的经纪送出一份名为 Contract of Purchase and Sale 的报价合约。
如果您收到的报价与您的挂牌定价有很大差距，也请不要感到惊讶，您的房地产经纪会将所有报价给您浏览，以供您考虑。您没有义务接受任何一个您不满意的出价。
Contract of Purchase and Sale 会包含以下内容:
- 出价日期及其有效期限
- 买卖双方的法定名称和地址
- 有关房屋交易的法律说明
- 买家将提供的订金金额
- 房子的总价
- 达成交易前的条件设定 (Subject Clauses)
- 买方要求或是排除的物品清单
- 过户和交屋的日期
- 买方的签名
您在接收到一个或是多个报价合约后，您的地产经纪将帮助您了解合约中的条款和条件，并向您提供您所需要的任何建议，但最终将会由您决定是否接受出价。
您可以有 3 种方式进行回覆
- 完全接受买方的出价和合约 (Accept the offer)
- 拒绝或是忽略买方的出价 (Reject or ignore the offer)
- 和买方进行还价 (Counter the offer)
当您修改买方提出的原始合约并重新向对方提出报价时，称之为还价 (Counter Offer)，当您提出还价时，对方将拥有与您相同的 3 个选择，接受、拒绝或再次提出还价。提出还价的风险是，如果买方改变了主意并拒绝了还价，您没有权利接受对方先前的出价。但是，买方也有可能会决定再次向您还价，还价的过程可能会继续进行，直到达成协议为止。
解除条件
买方通常会在合约 (Contract of Purchase and Sale) 当中设定各种条件 (Subject Clauses)，买方必须解除这些条件，买卖双方才能够完成交易，常见的条件通常有:
- 买方获得满意的验屋结果，以及
- 获得房屋贷款的最终批准。
请记住，如果您接受包含条件 (Subject Clauses) 的合约，您必须在买方试图解除其条件的期间内，将您的房屋暂时撤出市场，因为在此时间内，您没有办法接受其他买家的出价。因此，作为卖方，您应该在合约中限定解除条件的时间 (通常为 7 天)，以确保如果买方无法顺利解除条件，您可以迅速的在市场上接受其他买家的出价。
如果在尽一切合理努力后仍无法满足条件，则合约终止，并且双方都没有法律义务完成交易。
卖房的风险
如果以投资的角度来看，房屋的买卖和许多其他金融交易一样是「零和赛局」，即如果一方将因为该交易而变得富有，则另一方将承受一些损失。
为确保您能充分了解卖房可能产生的风险和后果，我们强烈建议您在出售您的房产之前，征询我们地产经纪的专业建议，尤其是当您需要在出售房屋后，付清房产的抵押贷款给银行的时候。
完成交易
您签署的合约 (Contract of Purchase and Sale) 将记载交易的过户日期 (Completion Date)，在那一天，您将收到买家所支付的完整金额，并从那天起，该房产的合法所有权将从您的身上转移给买家。买家将能够按照合约上规定的交屋日期 (Possession Date) 搬入。过户日期和交屋日期不必相同。
过户
您通常需要聘请律师或公证人来准备转让房产所有权所需的文件，您的地产经纪将帮助您提供律师相关资料。律师会需要一段时间准备您的文件，通常在完成日期前的一至两个礼拜，律师会通知您需要缴交给银行的贷款剩余款项，并且约定时间签署转让文件。
您可以期待律师或是公证人提供您以下服务:
- 检查买方律师准备的文件并向您解释
- 确保您的抵押贷款已被正确清偿(如果有的话)
- 如果买方决定承担您的旧抵押贷款，则确保您之后没有其他义务
- 确认您已完成所负责的所有付款
- 安排您在转让文件上签字
- 准备一份报表，概述您出售房产的净收益
卖房所需支付的费用
- 您同意支付给地产经纪的佣金
- 聘请律师或是公证人的服务费用
- 提前偿还现有抵押贷款而被银行征收的任何罚款
- 您在当年度的地产税或是管理费所需要负担的部分
交屋
That’s it! 在交屋日期 (Possession Date) 那天将钥匙交给买家，您的房屋已经售出。
