溫哥華買房終極指南
在溫哥華買房的詳細流程
在溫哥華買房
能有哪些選擇?
加拿大溫哥華有得天獨厚的氣候和環境，是許多人購買房地產的首選，建商為了滿足現代人的各種需求，近年來發展出許多不同的住房風格和類型。您的個人需求和收入水平將決定最適合您的住房類型。
溫哥華常見的房屋類型
- 獨立屋 (Single Family, Detached Home)
- 半獨立式住宅或是複式房 (Semi-Detached Home/Duplex)
- 聯排房屋 (Townhouse)
- 公寓 (Apartment)
溫哥華常見的物業所有權類型
- 永久產權 (Freehold)
- Strata 所有權 (Strata Title)
- 合作所有權 (Cooperative)
- 租賃權 (Leasehold)
獨立屋 (Single Family, Detached Home)
獨立屋是一棟獨立的建築，位於其自己的土地上，帶有前院，後院或是側院。它的大小可以是任何大小，從小型的單層平房到大型豪宅。
半獨立式住宅或是複式房 (Semi-Detached Home/Duplex)
半獨立式住宅是兩個單戶住宅，由一個共同的中間牆連接在一起。通常，半獨立式房屋是成對建造的，每座房屋的佈局都是另一半的鏡像。
聯排房屋 (Townhouse)
是一組聯排的房屋，這些房屋通過共同的牆壁連接在一起，每一戶都有自己的獨立出入口。
公寓 (Apartment)
在城市當中常見的多住戶住宅，住戶通常共享公用設施和出入口。
永久產權 (Freehold)
是一般大家所認知的房產所有權，產權的擁有者可以充分使用和控制該土地和及其上頭的建築物，但是必須遵守政府的規範和購買時的任何其他特殊限制和條件(如果有的話)。
Strata 所有權 (Strata Title)
Strata 所有權通常用於公寓和 Townhouse 或是其他大型的物業。我們可以買賣大型物業當中的獨立單位 (Strata Lot) 並擁有其所有權。
合作所有權 (Cooperative)
合作所有權通常用於合作公寓等大型物業，合作所有權的業主並不完全擁有自己的單位，取而代之的是，每個居民都是該物業的股東。
租賃權 (Leasehold)
指的是購買長期但是有期限的住宅物業使用權，通常用在特定原住民保護區域的房產，租賃的年限會影響其價值。
在購買房屋前您還可以考慮租房，我們可以比較一下買房和租屋的各種利弊:
- 買房
- 可以防止通貨膨脹所帶來的貨幣貶值風險。
- 如果利率上升，每個月的房貸付款將會隨之增加。
- 屋主可自由裝修房屋，需承擔維護費用。
- 出租房產可能可以獲得可觀的租金收入。
- 租房
- 不需要支付龐大的購屋首付和負擔維護費用。
- 除了簡單的室內擺飾，進行大規模的裝修需要經過屋主的同意。
- 租金費用有可能逐年升高，或是有無法續約而需要搬遷的風險。
- 相較於擁有房產，租屋在短期財務規劃上較為靈活。
我能負擔得起
溫哥華的房價嗎?
在開始尋找新房子之前，您必須知道自己有能力支付多少錢。如此一來，您才可以將目標鎖定在預定價格範圍之內的房屋上，節省寶貴的時間和提高工作效率。
您可以用以下的公式大約估算出，可以用來購買房子的金額。
首付款(購房準備金) + 可以申請到的貸款額度 = 可以用來購買房產的最高資金
準備您的房屋首付款
首付款 (Down Payment) 指的是您購買房屋時，需要自己準備的一筆資金，您的銀行或是貸款機構會從您購買房屋的價格中扣除首付款，剩餘的部分您才用抵押貸款支付。
您準備的首付款越高，代表您所需要和銀行借貸的金額就越低，所需要負擔的房貸就越少，通常來說，您應該盡可能的提高首付款在購買房子總價中的比例。
您所需要準備首付款的最低金額取決於房屋的價格。BC 省的最低首付款規則如下:
- 房價低於 $50 萬，需準備房價的 5% 為首付款
- 房價介於 $50 萬至 $999,999 之間，需準備房價前 $50 萬的 5％ 加上房價超過 $50 萬部分的 10% 為首付款
- 如果房價在 $100 萬以上，需準備房價的 20% 為首付款
例如，假設您想要購買的房屋價格為 $60 萬，您可以通過 2 個金額來計算您所需要準備的首付款金額:
- 首筆金額是房價的前 $50 萬的 5％，即 $25,000，
- 第二筆金額是剩餘 $10 萬的 10％，即 $ 10,000，
- 然後將這兩個金額加在一起，總計為 $35,000。
通常，首付款必須來自您自己的資金。一般來說首付款的來源有:
- 自己的現金儲蓄，例如從 RRSP 帳戶取款。
- 家人的贈與。
- 其他貸款來源，例如個人信用貸款。
首付款通常也會用來支付訂金或是保證金 (deposit)，在溫哥華這筆訂金通常為房價的 5 %，並且根據合同中約定的期限內以信託方式將其開具給買方的代理經紀人，並將其保留至交易結束。
銀行會根據您的收入狀況進行評估，一般來說，您每個月還給銀行的房貸金額通常必須小於每月總收入的 30%。如果您有其他的貸款，像是汽車貸款或是信用卡貸款，銀行通常會要求您每個月還給銀行的房貸加上其他貸款金額必須小於每月總收入的 40%。總收入包含您和購房聯名人的月收入加上其他收入 (像是租金或是其他被動收入)。
但是實際上能貸款到的金額會取決於每個人的信用狀況、當時的總體經濟環境、銀行和政府的政策等等，想要知道正確可獲得的貸款金額，還是必須向銀行諮詢。
申請房屋抵押貸款
在加拿大購買房屋需要一大筆資金，絕大多數的人都需要透過貸款 (Mortgage) 的方式來支付這筆龐大的費用，想要確定自己是否可以申請到特定的數目金額來購買心目中理想的房屋，最簡單的方式就是諮詢一家或是多家銀行(或是其他貸款機構)。
您可以通過您的地產經紀、親朋好友的介紹或是直接連絡您的銀行，來尋找一位適合您的房屋貸款經紀人。貸款經紀人將會在您購買房屋的過程中扮演相當重要的角色，一位服務態度良好、具有專業能力和多年貸款實務經驗的經紀人會為您提供極大的幫助。
您的房貸經紀人能夠根據您的財務狀況進行徹底的信用檢查，以確保您能夠償還貸款，並且幫助您獲得房屋貸款的預先審批 (Pre-approval)。在這個階段，您可以知道您可能可以獲得到的最大貸款額度，以及每個月您所需要支付的還款金額。
在簽訂貸款合同之前，大多數的銀行都需要對您選擇的房屋進行估價，以確定您挑選的房屋價值和市場價格(您打算購買的價格)不會相差過大，估價的結果有可能會影響貸款的批准或是額度。貸款合同將列出貸款各項細節及其還款的條款，如果您沒有履行債務義務，則放款人可能有權要求您用您的房屋清償欠款。
買房時所需要支付的費用
前期費用 (Subject Removal Costs)
在您的出價被接受後，所需要支付的前期費用 (Subject Removal Costs) 包括:
- 保證金/訂金 (Deposit)
- 驗屋費用 (Home inspection fees)
- 鑑價費用 (Appraisal fees)
成交費用 (Closing Costs)
在過戶時所需要支付的成交費用 (Closing Costs) 包括:
- 剩餘的尾款 (The Balance of the Purchase Price)
- 公證或律師費 (Notary or lawyer fee)
- 房屋地價稅或水電費 (Property Tax & Utilities adjustment)
- 公寓管理費 (Maintenance fee adjustment for strata properties)
- 房屋保險費 (Home Insurance)
保證金/訂金 (Deposit)
驗屋費用 (Home inspection fees)
鑑價費用 (Appraisal fees)
銀行或是您的放貸機構有可能會聘請估價公司對房屋進行估價，費用通常為 $300 – $600，有時銀行會自行吸收，因此請詢問銀行您是否需要承擔這筆費用。
剩餘的尾款 (The Balance of the Purchase Price)
您必須付清房價當中，除了訂金以外的尾款。這筆費用通常會從您申請到的房貸中支付。
公證或律師費 (Notary or lawyer fee)
支付律師或是公證人在轉移產權時的服務費用，通常包含 title search 和 registration fees。金額大約為 $1,000 – $1,500 不等。
房屋地價稅或水電費 (Property Tax & Utilities adjustment)
通常賣方已經支付了當年度的房屋地價稅或是水電費，這些費用將以天為單位來計算買方需要負擔的費用，具體金額取決於交屋的日期。
公寓管理費 (Maintenance fee adjustment for strata properties)
如果賣方已經支付了公寓或是 Townhouse 的管理費，買方必須歸還賣方部分費用，具體金額取決於交屋的日期。
房屋保險費 (Home Insurance)
銀行或是放貸機構通常會要求買家購買房屋保險。保險的生效日期應該在過戶日期當日或是之前生效。
其他費用
其他買房時可能會有的雜項費用包括:
- 搬家費用，付給搬家公司的搬家費用。
- 新的門鎖，如果您打算為您的新家換上新的門鎖和鑰匙。
- 網路和電視，安裝新的家用網路、wifi 和有線電視的費用。
- 電和瓦斯註冊費，搬入新的地址後，通常要和 BC Hydro 或是 FortisBC 申請新的帳戶。
- 重新裝修或是保養的費用。
- 公寓 Strata 收取的遷入費。
- 家具。
延伸閱讀：在溫哥華購買房屋所需要負擔的費用
在溫哥華買房時需要交的稅
除了上面提到買房所需要的費用之外，在溫哥華買房時有可能需要繳交消費稅 (GST) 和轉讓稅 (Property transfer tax)。
投機稅 (Speculation Tax) 以及溫哥華市政府的空屋稅 (Empty Home Tax) 則是依情況繳納，不算是在買房時所需要支付的稅。
消費稅 (GST)
在 BC 省購買新建房屋或預售屋時，買家需要負擔 5% 的消費稅 (GST)。不過，任何非全新(已經有人居住過的房子)且過去曾用於住宅目的的房產，則不用徵收 GST。
物業轉讓稅 (Property transfer tax)
購買的房價越高，所需要支付的物業轉讓稅率也會越高。其稅率如下:
- 1%，房價金額的第一個 20 萬 ($1.00 ~ $200,000.00)，
- 2%，房價介於 20 萬到 200 萬之間或 200 萬($200,001.00 ~ $2,000,000.00)，
- 3%，房價介於 200 萬到 300 萬之間或 300 萬 ($2,000,001.00 ~ $3,000,000.00)，
- 5%，房價高於 300 萬以上 ($3,000,001.00 ~ above)
例如，您購買的房產總價為 $150 萬，您需要支付的物業轉讓稅為:
- 前 $20 萬 x 1% = $2,000
- 房價大於 $20 萬 不超過 $200 萬的部分 ($1,500,000 – $200,000) x 2% = $26,000
- 房價沒有超過 $200 萬所以其他稅率不適用
- 應繳納的轉讓稅為 $2,000 + $26,000 = $28,000
延伸閱讀：BC 省物業轉讓稅（PTT）的計算和減免
如果您不是加拿大公民或永久居民 (Permanent Resident) ，在大溫哥華地區購買住宅房地產，將被額外收取 20% 的物業轉讓稅或是稱為外國買家稅 (Foreign-buyers tax)。更多詳細的資訊請參照 Additional Property Transfer Tax for Foreign Entities & Taxable Trustees 或是詢問您的地產經紀。
在溫哥華買房時可以申請的稅務減免
如果您是第一次在加拿大 BC 省購買房產的加拿大公民或永久居民，或是您打算購買價格低於 $75 萬的新建房屋，而且您所購買的房屋將成為您的主要住宅，那麼您有可能可以獲得物業轉讓稅和消費稅的完全或是部分豁免。
首次購房者計劃
First Time Home Buyers' Program
內容
首次購房者計劃可以降低您購買首套房產時所支付的物業轉讓稅 (Property transfer tax)。如果您符合該計劃的資格，則可以享有全部或部分免稅。如果並非所有的聯名購買者都符合資格，豁免的金額將按照比例減少。
條件
- 您必須是加拿大公民或永久居民
- 在 BC 省居住連續 12 個月，或是過去 6 年中以 BC 省居民的身份提交了至少 2 份所得稅申報表
- 從未在世界上的任何地方購買過房產
- 從未收到首次購房者計畫的豁免或是退款
- 該房產必須位於 BC 省
- 該房產將成為您的主要住宅
稅務減免
- 該房子的公平市價為 $500,000 以下，可完全豁免物業轉讓稅
- 該房子的公平市價為 $500,000 以上但小於 $525,000，可部分豁免
新建房屋豁免
Newly Built Home Exemption
內容
新建房屋免稅額將減少您購買新屋或是預售屋時，所需要支付的物業轉讓稅。如果您有資格獲得豁免，則您可能可以享有全部或部分免稅。
條件
- 您必須是加拿大公民或永久居民
- 該房產必須位於 BC 省
- 該房產將成為您的主要住宅
稅務減免
- 該房子的公平市價為 $750,000 以下，可完全豁免物業轉讓稅
- 該房子的公平市價為 $750,000 以上但小於 $800,000，可部分豁免
新房消費稅返還
GST New Housing Rebate
內容
可申請返還部分在購買新屋或是預售屋時所被徵收的消費稅 GST。
條件
- 該新屋或是預售屋必須是您的主要住宅
稅務減免
- 購買價格小於 $350,000 以下的新房，可獲得已繳納 5% GST 當中的 36% 返還 (最高金額為 $6,300)
- 購買金額大於 $350,000 但是小於 $450,000，可依照比例獲得部分返還
- 購買金額高於 $450,000 則須支付完全 5% 的 GST，無法適用此退稅優惠
以上購屋稅務減免內容以政府公告為主。更多詳情，請參照以下連結:
聘請您的
房地產經紀人
在 BC 省，可以協助買家的房地產經紀人必須完成房地產交易服務許可課程，並且通過房地產考試，才能獲得房地產銷售執照。您聘請的房產經紀將會在整個購買房產的過程中提供您協助，向您展示房屋及其周遭環境，回答您和房產相關的疑問，為您爭取合理的買價，並且協助您完成整筆交易。
作為買家的代理人，房地產經紀對客戶有一定的責任，除了在執行代理工作時必須誠實、嚴守職業道德規範，還必須具備專業的溝通技巧和謹慎的工作態度。
您可以期望房地產經紀提供的服務
您可以期待從您的房地產經紀獲得以下服務:
- 幫助您了解您的住房需求
- 提供您房屋貸款來源的相關訊息
- 確定房產的市場價值
- 搜尋適合您的房產並安排看屋
- 回答您有關房地產的準確答案
- 解釋房地產交易中所使用的任何書面文件
- 協助您提出書面購買合約
- 使賣方儘量接受您的出價
- 協助您完成交易所需的所有步驟
我需要支付多少佣金給地產經紀?
免費。如果您是買方，您不需要向您的地產經紀支付佣金，如果買賣交易達成，賣方將會成為支付佣金的人。這就是為什麼您應該聘請專業的地產經紀為您購買房產，他們提供的服務、經驗、教育和時間都是免費的。
在提供房地產服務時，買賣雙方與房地產經紀之間的關係性質很重要。在您第一次和房地產經紀會面時，他們應該向您解釋在房地產交易當中，您與地產經紀的關係。該關係可以是單一代理，雙重代理或無代理關係。
如果地產經紀僅代表買方或賣方，通常會建立獨家單一代理關係。這時候，買方或是賣方會被稱為地產經紀的「客戶」。
如果房地產經紀同時扮演買賣雙方的代理人，他必須兼顧買賣雙方的利益，這將會是一項艱鉅的任務，因為賣方想要最高的價格而買方卻想要最低的價格，這幾乎是不可能的，所以除極少數情況外，BC 省禁止雙重代理。
您也可以不聘請任何地產經紀，但是這代表在交易過程當中，您必須獨自完成所有的工作，而且您必須知道並不是所有的買家或是賣家都願意和沒有受過專業訓練的一般人進行金額龐大的地產交易。
認識 SILVIA HONG
即使您不知道該問什麼問題，這都是在溫哥華擁有一個新家的開始。
Silvia Hong 是值得您信賴的房地產經紀，致力於提供客戶專業和優質的服務。
無論您正在尋找獨立屋、Townhouse 或是全新預售公寓，投資或是自住，
我們都會幫助您，實現在大溫地區的房地產目標。
搜尋您的新家
您的新家位置必須滿足家庭成員的需求，以及考量他們日常活動的範圍，我們在這邊提供了一些提示，將有助於您選擇適合您的房子。
地點
交通
社區
房屋類型
學校
您的地產經紀通常會推薦您一些標的物，並且帶您參觀一些 Open House，或是您也可以自行搜尋感興趣的房屋，然後請地產經紀幫您安排看房。由於您將花費大量的金錢購買房子，所以在看房時應該盡可能的了解每個房屋的狀況。第一次看屋時，通常沒有辦法要求詳細檢查房屋的所有細節，但是您應該特別留意以下問題:
- 房子的座向，採光好嗎
- 您是否喜歡房子的佈局
- 房子是否通風，門窗位置理想嗎
- 廚房大小和廚具合適嗎
- 是否有足夠的插座
- 櫥櫃和壁櫥是否夠用
- 房子的大小和房間數量是否符合需求
- 水、電、瓦斯、暖氣管線是否正常運作
- 最近是否有漏水或是其他維修
- 屋頂的排水溝是否有正確的連接到排水管
- 天花板是否牢固，牆壁是否有裂縫
- 地毯或是地板是否清潔沒有損壞或是裂縫
- 有未完成裝修的地方嗎
- 安裝了哪一種暖氣和熱水裝置
- 需要更換新的乾衣機或洗衣機嗎
- 牆壁或是天花板有沒有漏水的痕跡
- 有白蟻腐蝕的跡象嗎
- 地毯或是地板下頭是否有安裝隔音墊
看房的同時別忘了留下一些筆記，以幫助您記住每個房子的細節。
透過有用的網路資源來搜尋房產
您可以透過我們的房源搜尋功能、Zillow.com 或是 REALTOR.ca 來搜尋您喜歡的房產地點，並且利用 School Rankings 溫哥華中小學排名網站來查詢社區附近的學校排名狀況。
BC Assessment 網站則可以讓您查詢房產歷年來的政府估價，雖然該估價不一定能完全反映目前的市價，但是也可以成為很好的參考指標。另外，您通常可以在各個城市的市政府網站中找到該城市未來的規劃、各種休閒設施的位置、以及房屋的修建相關規範。
準備合約
然後出價
在您看完房子之後，可以對您喜歡的物業出價 (Offer)。您的地產經紀將會幫您準備一份房產買賣合同 (Contract of Purchase and Sale)，這份合約將會包含了許多重要的詳細訊息，您要意識到當您和賣家雙方都簽署了這份合約後，便形成了具有法律約束力的合同，雙方都應該遵守合約上的規範並履行其義務。
這份合約將包含以下內容:
- 出價日期及其有效期限
- 買賣雙方的法定名稱和地址
- 有關房屋交易的法律說明
- 您提供的訂金金額 (將成為首付款的一部分)
- 購買房子的總價
- 達成交易前的條件設定 (Subject Clauses)
- 您要求或是排除的物品清單
- 過戶和交屋的日期
您可以透過在合約設定條件的方式，向賣方要求提供 Property Disclosure Statement (PDS)、Title Search、管理委員會的會議記錄、財務報表、當前的 Strata 規則、建築檢查報告、停車位和倉庫位置、將來的計畫以及其他所需的相關文件，來確定該房產的狀態，或是您也可以要求賣方提供其他有關該物業的檢查報告，例如屋頂、空調或是其他您有疑問的地方。需要注意的是，設定的條件越少，賣家可能接受您的出價的機會就越高，反之亦然。
賣方在接收到您的合約後，可以有 3 種方式進行回覆
- 完全接受您的出價和合約 (Accept offer)
- 拒絕或是忽略您的出價 (Reject or ignore offer)
- 還價 (Counter offer)
當賣方修改您的合約並重新向您提出報價時，通常稱之為還價 (Counter offer)，當您收到還價時，您將擁有與賣方相同的 3 個選擇，接受、拒絕或再次提出還價。還價的過程可能會繼續進行，直到達成協議為止，一般來說通常會進行 2 – 3 輪的還價。
您需要記住的是，一旦進行了新的還價，便代表取消了之前的出價，不管是買方還是賣方都只能選擇接受或是拒絕新的還價，而沒有辦法接受先前的出價。
解除條件 (Subject Removal)
您可以在合約當中設定各種條件 (Subject Clauses)，您必須解除這些條件，買賣雙方才能夠完成交易，這些條件通常是:
- 令人滿意的專業驗屋結果
- 獲得房屋貸款的最終批准
- 出售您目前的房屋 (通常發生在換屋的情況)
- 要求提供 Strata 文件和檢查報告
- 審查房屋的所有權
- 獲取房屋保險
在賣家接受您的出價後，您必須在合約當中所設定的時間限定內解除這些條件，賣家在接受您的出價後，以及在您解除條件之前，無法接受其他人的出價，所以賣家通常會要求買家在較短的時間 (通常為 7 天) 之內解除所有條件。如果您滿意這些條件的結果，並且解除這些條件，您將支付訂金並繼續完成交易。如果您在盡一切合理努力後仍無法滿足條件，則該合約將被終止，您沒有法律義務來完成購買。
在大溫地區，訂金通常被要求在解除條件後的 24 小時內支付，而不是在接受出價時支付，這是因為大部分的人都希望在確定貸款核准之後，以及確定驗屋沒有發現任何嚴重毀損的情況下交付訂金。
法律並沒有規範訂金的額度，訂金一般會是房子總價的 5%，如果您願意支付較高的訂金，通常會讓賣方認為您有較好的財務能力，並且已經準備好完成交易，出價被接受的機會也自然會提高。
訂金通常會以銀行本票的方式開出，並交付給您的地產經紀。您不用擔心，地產經紀並不能使用這筆錢來支付自己的或是其他任何費用，這些帳目均經過定期審核並受到嚴格的監管。
訂金將會被存入到買家房仲公司的信託帳戶，在完成交易時，隨著貸方提供給您的資金一併支付給賣家。
完成交易
您簽署的合約 (Contract of Purchase and Sale) 將記載交易的過戶日期 (Completion Date)，在那一天，賣家將收到您所支付的完整金額，並從那天起，該房產的合法所有權將從賣家轉移給您。您將能夠按照合約上規定的交屋日期 (Possession Date) 入住。
過戶
您通常需要聘請律師或公證人來準備轉讓房產所有權所需的文件，您的地產經紀將幫助您提供律師關於購屋的相關資料。律師會需要一段時間準備您的文件，通常在完成日期前的一至兩個禮拜，律師會通知您剩餘款項的切確金額，並且約定時間遞交本票 (Bank Draft) 以及簽署轉讓文件。
您可以期待律師或是公證人提供您以下服務:
- 確認除了賣方以外的任何人是否對該物業有合法權利或是限制性契約
- 準備過戶文件
- 確認賣方已完成該負責的所有款項
- 安排您在轉讓文件上簽字
- 準備一份報表，概述您所欠的所有款項以及完成交易所需的資金
- 向賣方交付最終款項，並確保您已被註冊為該物業的所有者
交屋
恭喜您! 在交屋日期 (Possession Date) 這天，您將會收到鑰匙，並且可以開始入住。
