由於房屋的價格並不低，所以絕大多數的人買房都需要申請房屋貸款（Mortgage）。這篇文章將會告訴您在加拿大如何申請房屋貸款買房，以及其中所需要留意的事項。
什麼是房屋貸款？
房屋貸款（Mortgage），又稱作房屋抵押貸款，指的是用於購買房屋、土地或是房屋維護等不動產的貸款。借款人必須通過貸方的多項信用評估，讓貸方將資產作為抵押品，並定期償還本金和利息，直到償還貸款總額。
什麼是房貸預先批准（Mortgage Preapproval）？
您不一定需要等到您的出價被賣方接受時才急急忙忙的準備文件申請貸款，相反的，如果您可以事先向銀行等貸方提出預先批准（Preapproval），您將可以有比較充裕的時間比較各家銀行的利率和最高貸款金額。
不同的貸方也許有不同的申請流程和核貸方式，不過原則上，貸方會查看您的財務狀況，以確定他們可以貸給您的最高金額以及利率。他們會詢問您的個人資訊、各種文件，並且可能會進行信用檢查。
可以向誰申請房貸？
您可以通過您的地產經紀、親朋好友的介紹或是直接連絡您的銀行，來尋找一位適合您的房屋貸款經紀人來申請房屋貸款或是預先審批。
除了加拿大的 5 大銀行之外，市場上也有其他專門提供房貸業務的房貸公司。
申請房貸需要提供那些文件？
在批准房貸之前，貸方將查看您的資產、收入和債務狀況。您通常會需要提供以下資訊和文件：
- Photo ID：駕照、護照、SIN Card。
- 就業證明（Proof of Employment）：最近幾個月的工資單、目前工作的職位和時間。
- 稅務資料：Notice of Assessment、T1、T4。
- 銀行帳戶餘額：證明您有能力支付首付款和前幾期的月付款。
- 您的其他資產資訊：有無其他物業、汽車等資產。
- 您的其他債務：車貸、房貸、個人信貸等。
- 您想要購買房產的資訊：Contract of Purchase and Sale、Property Disclosure Statement、Title Search 等。
如同上面所說，這些文件都是貸方用來評估您是否有能力按時償還貸款，在準備文件時盡量整理詳細、易讀，將能減少審查的時間。
申請房貸時所需要注意的事項
申請的貸款金額
批准的最大貸款金額將取決於房產的價值和您的首付金額。需要考慮除了支付成交的費用之外，在剛搬新家時，您也許也會需要額外的資金用來搬家或是添入新的家具，所以在決定貸款金額時，要盡可能地將額外費用都考量進去，才不會讓自己的現金過於吃緊。
還款期限
還款期限指的是償還全部貸款金額的年期，常見的還款期限是 25、30、35 年，年期越長，每個月須要償還的金額就越低。
固定利率和浮動利率
固定利率顧名思義指的是您的房貸利率在一定的貸款期限中將會是固定的。而浮動利率則會隨著中央銀行所制定的基準利率而變。在同樣的年期中，固定利率通常會比浮動利率來的低。越低的利率代表您所需要支付的月供越少。
這兩者之中並沒有絕對的優劣，如果擔心利率的變化會讓自己吃虧的話，選擇浮動利率可能會比較寬心。需要留意的是利率的年期，如果需要提前解約或是更改利率，往往都會需要支付一大筆的費用，不可不慎。
預先審批的利率保留時間
如果您採用預先審批的方式，需要留意貸方所提供的利率可以保留多長的時間，是否可以延長，以免正式申請時有所變化。
如果貸方拒絕您的貸款申請該怎麼辦？
即使您已獲得預先批准，貸方也有可能在最後拒絕您的貸款申請。在貸方正式批准您的貸款之前，他們會驗證您想要的房產是否符合某些標準。這些標準因貸方而異。
每個貸方都制定了自己的核貸準則和政策。如果您的信用記錄不佳，貸方可能會拒絕為您提供貸款。如果您沒有獲得貸款批准，或許可以向您的貸方詢問其他可用的選擇，包括：
- 批准您獲得較低的貸款金額
- 向您收取更高的貸款利率
- 要求您提供更多的首付
- 要求有人與您共同簽署聯合貸款
如果某個貸方遲遲因故無法批准您的貸款或是不斷的要求您提供更多的文件，也許換另一家銀行或是其他貸方會是更好的選擇。
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