隨著加拿大聯邦政府為抑制投機與閒置住宅的數量，自2022年起正式施行聯邦空置稅 UHT（Underused Housing Tax）。該稅每年針對閒置或未充分使用的住宅房產課徵 1% 稅款，主要影響非加拿大居民的住宅持有者，但某些本國居民與公司也可能需要申報。
為協助您掌握最新規定，本文將整理UHT豁免條件、申報方式、稅率與罰則重點，讓您在 2025 年準時申報、不漏報、不被罰。
聯邦空置稅 UHT 是什麼？
UHT（Underused Housing Tax） 是一項每年針對未充分使用住宅徵收的聯邦稅種，稅率為該物業價值的 1%。
誰可以免申報？（Excluded Owners）
以下身份被視為「Excluded Owner」，無需提交UHT申報表，也不須繳稅：
- 加拿大公民或永久居民（不包括作為信託受託人或合夥人身份持有）
- 聯邦或省級上市公司
- 慈善機構、合作住宅社團、原住民政府或其全資子公司
- 特定信託與基金（如REITs、互惠基金等）
誰需要申報 UHT？（Affected Owners）
若您在12月31日仍持有加拿大住宅房產，且不屬於上述免申報類別，則您即為「Affected Owner」，必須申報，包括但不限於：
- 非加拿大公民或永久居民
- 以信託或合夥企業名義持有房產的加拿大居民
- 在加拿大以外註冊的公司
- 無股本的公司或私人公司
即使您最終符合免稅條件，仍然必須提交UHT申報表。
哪些房產或持有情況可獲得 UHT 豁免？
即使您是 Affected Owner，若符合以下條件之一，也可申請稅務豁免：
可豁免的業主類型
- 符合資格的加拿大公司、合夥企業、信託
- 新購屋者（該年首次成為業主）
- 已故業主的遺產或其配偶、代表
可豁免的房產情境
- 新建住宅
- 季節性交通不便或不適合全年居住
- 因災害、裝修或危險情況而無法使用
- 一年內實際被使用至少180天（含30天連續居住）
- 包括市價租金的陌生租客
- 合法工簽持有人
- 家人為永久居民或公民
UHT 的稅率與房產估值方式
UHT 稅率為 1%，課徵對象為房產在每年12月31日的估值。估值方式有兩種：
- 應稅價值（taxable value） – 通常為地稅評估值
- 公平市價（fair market value） – 需由合格評估師出具報告並向稅務局申請，不可事後補交
UHT申報與繳稅截止日
- 申報期限：每年 4 月 30 日前
- 繳稅期限：同樣為隔年 4 月 30 日
若申報使用公平市價計算，或主張豁免權利，也須在4月30日前提交相關文件與申請。
逾期未申報罰則
UHT 為強制性申報制度，即使最終稅額為 $0，未申報也會遭到罰款：
- 個人最低罰款：$5,000
- 公司最低罰款：$10,000
如何申報 UHT？
您可以選擇下列方式進行申報：
- 線上申報（CRA 稅務入口）
- 紙本郵寄（需預留寄達時間）
詳細教學與表格，可參考 CRA 官方網站：https://www.canada.ca/en/services/taxes/excise-taxes-duties-and-levies/underused-housing-tax.html
不確定你是否需要申報？別冒風險！
如果您是非居民、透過公司/信託名義持有房產，或不確定是否符合豁免條件，請盡早諮詢專業人士。
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