UHT（Underused Housing Tax）是加拿大自 2022 年起實施的聯邦年度稅，針對「空置或未充分使用」的住宅徵收，常見稅率為 1%。多數情況主要影響非居民持有人，但部分公司、信託、合夥持有也可能被要求申報。即使符合豁免、稅額為 0，只要你是 affected owner，仍可能需要申報。本文用 2026 最新規則，整理申報義務、常見豁免、截止日期、罰則與申報方式，幫你一次搞懂。
聯邦空置稅 UHT 是什麼？
UHT（Underused Housing Tax）是加拿大聯邦政府針對「空置或未充分使用住宅」所課徵的年度稅，自 2022 年 1 月 1 日起生效。一般情況下，稅率為住宅價值的 1%。
確認你是 Excluded Owner 還是 Affected Owner
UHT 的義務關鍵不在「你是不是加拿大人」，而在你在該年度 12 月 31 日是否屬於：
1) Excluded Owner（免申報、也不需繳稅）
如果你是 excluded owner，通常不需要提交 UHT 申報表。CRA 在 2024-06-20 的修法（已成為法律）後，從 2023 年起更多加拿大業主被納入 excluded owner 的範圍。
實務上常見的 excluded owner 仍包括（以 CRA 定義為準）：例如部分加拿大公民/永久居民（但若你是以信託受託人或合夥人身分持有，可能另當別論）、上市公司等。建議直接用 CRA 的分類工具快速確認。
2) Affected Owner（通常需要申報；是否要繳稅要再看豁免）
只要你在該年度 12 月 31 日符合以下三件事，就屬於 affected owner，通常需要針對「每一個物業」申報：
物業屬於 UHT 定義的住宅（residential property）
你是該住宅的 owner
你不是 excluded owner（因此是 affected owner）
重點：很多人稅額最後是 0，但仍然要申報（尤其是非居民、公司、信託、合夥名義持有）。
哪些情況常見「免繳稅」但仍可能要申報？
只要你是 affected owner，是否需要繳稅要看你是否符合 CRA 的「exemption（豁免）」類別。常見方向包含：主要居所、符合條件的出租/居住天數、某些不可居住情況、特定身份/工作安排等（CRA 也在修法後新增了「employee accommodations」等類別）。
提醒：豁免種類很多，且會牽涉到你是哪一類 owner、房屋用途、實際居住/出租狀況。若你不確定，最安全做法是先確認自己是不是 excluded owner；若不是，就以「需要申報」為前提去準備。
UHT 稅率與應稅金額如何計算（Tax Rate & Taxable Value）
適用稅率
Underused Housing Tax（UHT）之標準稅率為 住宅應稅價值（taxable value）的 1%。
稅額係以「每一申報年度、每一筆住宅物業、每一位 affected owner」分別計算。
住宅應稅價值（Taxable Value）的判定原則
在計算 UHT 應繳稅額時，CRA 允許納稅人就每一筆住宅選擇其 taxable value，一般有以下兩種方式：
- 以政府核定估值（Assessed Value）作為 taxable value：通常為地方政府（例如 BC Assessment）在該課稅年度所核定的物業估值。此方式適用於多數一般住宅，行政負擔較低、實務上最常使用。
- 以公平市價（Fair Market Value, FMV）作為 taxable value：納稅人可選擇使用該年度 12 月 31 日的公平市價作為計算基礎，但需符合 CRA 規定並完成相應選擇（election），通常包括：
- 取得合格估價（qualified appraisal），或
- 提供其他可合理支持市價的文件
此選項多見於：
- 市價明顯低於政府估值的物業
- 特殊類型住宅或交易狀況複雜者
選擇 FMV 並不代表風險較低，反而可能提高未來 CRA 查核與文件審核的要求。
稅額計算概念（簡化示例）
若某住宅在該年度的 taxable value 為 CAD $1,200,000，且未符合任何豁免條件，則該年度 UHT 稅額為：
CAD $1,200,000 × 1% = CAD $12,000
若同一住宅有多位 affected owner，則每位持有人須依其持分比例，分別計算並申報各自的稅額與申報表。
實務重點與常見風險
Taxable value 的選擇具有一致性與可追溯性要求，不宜每年隨意更換估值基礎
多物業、多持有人情境下，申報錯誤多發生在「持分比例」與「個別申報義務」
即使最終因豁免而無應繳稅額，taxable value 仍須正確填報於申報表中
UHT 與 BC 省投機與空置稅（SVT）、溫哥華空屋稅的差異比較
加拿大針對住宅空置或未充分使用的稅制，同時存在聯邦、省、市三個層級。雖然目的相近，但在「課稅對象、估值基礎、稅率與申報義務」上皆不相同，實務上經常被混淆。
課稅層級與適用範圍
- UHT（Underused Housing Tax）：聯邦層級，全加拿大適用
- SVT（Speculation and Vacancy Tax）：BC 省層級，僅適用於指定地區
- Empty Homes Tax（空屋稅）：溫哥華市層級，僅適用於溫哥華市內住宅
三者為獨立稅制，符合其中一項的豁免，不代表自動豁免其他稅項。
申報與繳稅截止日期（2026 重點）
UHT 的申報、選擇（elections）與繳稅期限規則是：
每個曆年（calendar year）在隔年的 4 月 30 日前完成申報與繳納（如有稅額）
若 4/30 落在週末或 CRA 認定的假日，順延到下一個工作日。
逾期未申報罰則（Late-Filing Penalties）
即使最終適用豁免、實際應繳稅額為 0，只要屬於 affected owner 而未於期限內提交 UHT 申報表，仍可能被處以罰款。這是實務上最常被忽略、也是 CRA 查核時最容易出問題的地方。
最低罰款金額（已更新）
依現行規定，若未在申報期限內提交 UHT 申報表，CRA 可處以以下最低罰款（即使無實際稅額）：
個人（Individual affected owner）：最低罰款 CAD $1,000
公司（Corporate affected owner）：最低罰款 CAD $2,000
罰款是以「每一個未申報的住宅、每一個申報年度」為基礎計算，若持有多筆物業，風險會成倍增加。
延遲申報的進一步風險
若申報表是在該年度後續的 12 月 31 日之後才提交，部分豁免條件可能不再適用於罰則計算，導致：
罰款金額不再僅限於最低罰款
可能依稅額比例或法定公式計算更高的處罰
因此，即使你認為自己符合豁免條件，也不應延後或忽略申報義務。
實務提醒
「沒有稅要繳」≠「不需要申報」
多數罰則案例，並非因為逃稅，而是未意識到自己仍屬 affected owner
及時申報是避免不必要罰款與後續補件、申訴程序的最有效方式
如何申報 UHT（2026 最新：可線上、郵寄或傳真）
CRA 目前提供以下提交方式：
1) 線上申報（Online）
個人（加拿大公民/永久居民等符合條件者）可透過 CRA My Account 入口，依指引進入 Underused housing tax 提交。
加拿大公司可透過 My Business Account（需 RU 帳號）提交。
也可用 Represent a Client 由授權代表提交。
2) 郵寄或傳真（By mail or fax）
使用表格 UHT-2900，依你所在地（或公司所在地）寄到 CRA 指定地址/傳真。
2026 最重要更新：UHT 可能在 2025 起「取消」嗎？
你需要知道兩件事：
政府提出提案：Bill C-15 的內容包含「結束 2025 與之後年度的 UHT（不需繳稅、也不需申報）」的修法方向。
但截至 2026-01-18，Bill C-15 仍在國會程序中（眾議院委員會審議階段），尚未完成立法，所以不能把它當成已生效規則。
實務建議：如果你是可能被 UHT 影響的持有人（非居民/公司/信託/合夥名義等），請以「現行規則仍可能要求申報」為前提，並密切追蹤法案進度與 CRA 最新公告。
不確定你是否需要申報？別冒風險！
常見誤區
「我有豁免，所以不用申報」：不一定。很多豁免是免繳稅，但仍要申報（前提是你是 affected owner）。
「我只持有一部分產權，不用管」：共同持有時，常見情況是 每位 affected owner 都要各自申報。
「晚一點補報就好」：除了最低罰款，拖到隔年 12/31 後還可能觸發更不利的罰則計算。
如果您是非居民、透過公司/信託名義持有房產，或不確定是否符合豁免條件，請盡早諮詢專業人士。
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