溫哥華賣房須知

在溫哥華賣房您所需要知道的事

出售房地產
並不容易

您可以在沒有房地產經紀的情況下,自己出售您的房子,但是這並不是一件容易的事。您有可能會遇到的問題有:

  • 我能賣出的最好價格是多少?
  • 在哪裡可以找到買家?
  • 需要準備哪些文件和合約?
  • 需要揭露哪些資訊?
  • 所有權如何轉讓?
  • 如何還清銀行的貸款?

聘請您的
房地產經紀人

在 BC 省,可以協助賣家的房地產經紀人必須完成房地產交易服務許可課程,並且通過房地產考試,才能獲得房地產銷售執照。您所聘請的地產經紀將會在整個出售房屋的過程中為您提供協助,向您解說應該注意的事項、回答您的疑問、為您爭取最大的利益,並且協助您完成整筆交易。

作為賣家的代理人,房地產經紀對客戶有一定的責任,除了在執行代理工作時必須誠實、嚴守職業道德規範,還必須具備專業的溝通技巧和謹慎的工作態度。

您可以期望房地產經紀提供的服務

您可以期待從您的房地產經紀獲得以下服務:

  • 協助您完成上市合約 (Listing Contract)
  • 根據相關的房地產數據進行估價和定價
  • 制定針對該物業的行銷策略
  • 將您待售的房產發佈在 MLS® (Multiple Listing Service) 系統上
  • 發佈 Open House 並安排買家看屋
  • 和您一起準備買家所要求提供的文件
  • 回答您有關房地產的準確答案
  • 解釋房地產交易中所使用的任何書面文件
  • 接收買家的出價並和您討論
  • 使買方儘量接受您的還價
  • 協助您完成交易所需的所有步驟

我需要支付多少佣金給房產經紀?

通常房地產經紀只有在成功完成銷售時才能收到付款。作為賣方經紀,客戶將同意支付佣金作為其服務的費用,佣金金額通常以房屋總售價的百分比來設定,並加上消費稅 GST。

佣金的比率不受法律規定,通常由地產經紀人所屬的地產公司所規定,您也可以與您的地產經紀協商。一般來說,買方經紀人並不會向買家收取佣金,而是賣方經紀人與買方經紀人共享出售房屋的佣金。

在提供房地產服務時,買賣雙方與房地產經紀之間的關係性質很重要。在您第一次和房地產經紀會面時,他們應該向您解釋在房地產交易當中,您與地產經紀的關係。該關係可以是單一代理,雙重代理或無代理關係。

如果地產經紀僅代表買方或賣方,通常會建立獨家單一代理關係。這時候,買方或是賣方會被稱為地產經紀的「客戶」。

如果房地產經紀同時扮演買賣雙方的代理人,他必須兼顧買賣雙方的利益,這將會是一項艱鉅的任務,因為賣方想要最高的價格而買方卻想要最低的價格,這幾乎是不可能的,所以除極少數情況外,BC 省禁止雙重代理。

您也可以不聘請任何地產經紀,但是這代表在交易過程當中,您必須獨自完成所有的工作,而且您必須知道並不是所有的買家或是賣家都願意和沒有受過專業訓練的一般人進行金額龐大的地產交易。

認識 SILVIA HONG

即使您不知道該問什麼問題,這都是在溫哥華擁有一個新家的開始。
Silvia Hong 是值得您信賴的房地產經紀,致力於提供客戶專業和優質的服務。

無論您正在尋找獨立屋、Townhouse 或是全新預售公寓,投資或是自住,
我們都會幫助您,實現在大溫地區的房地產目標。

簽訂上市合約

在您決定讓房地產經紀幫您出售地產之後,我們將利用市場研究數據以及我們的專業知識協助您確定房屋的最佳掛牌價格。這個價格必須在當前市場條件下對潛在買家具有吸引力。

確定掛牌價格後,您將簽署一份被稱為上市合約 (Listing Contract) 的服務協定。

在 BC 省,最常見的上市合約類型為獨家上市 (Exclusive Listing) 合約。獨家上市代表,即使您在上市期間自己將房屋出售給自己找的買家,您也必須向您的地產經紀支付佣金。甚至,如果您在上市期間結束後把房子賣出,您也有可能會需要支付一定的佣金給與您簽署上市合約的地產經紀。這是為了保障地產經紀在上市期間所做的服務會獲得合理的回報。 因此,您應該在與任何地產經紀簽署上市合約前,審慎選擇您的地產經紀,並且仔細詢問有關獨家上市的規範。

多重上市合約 (Multiple Listing Contract) 是獨家上市的一種形式。指的是您的地產經紀同意將您的房產發佈在 MLS® (Multiple Listing Service) 系統上,使得其他的地產經紀也可以在該系統上看到此筆待售物業,在這種情況下,您的地產經紀將同意在房產成交時,與買方代表經紀共享一定比例的佣金。

上市合約的內容

上市合約是具有法律約束效力的合約,裏頭定義了您和地產經紀的服務協議,該合約必須包含:

  • 您的姓名和地產經紀的公司名稱
  • 您所出售的房產地址
  • 合約生效的日期
  • 合約到期的日期
  • 地產經紀將提供的服務描述
  • 您應該支付給地產經紀的報酬(佣金)及其條件
  • 關於使用和披露個人訊息規定

在您簽名之前,您應該確保您滿意該合約的所有內容,並對其中的條款都有透徹的了解,特別是關於房屋的出售價格、佣金比率、合約期限和前面所提到的獨家上市條件。

如果有需要,您可以請地產經紀解釋該合約的內容。請注意,除非雙方同意,您不可以片面的取消合約,如果您的地產經紀說您可以隨時解除上市合約,請確保您有獲得書面的保證。

您作為賣家的責任和義務

作為賣家,您有責任向您的地產經紀提供有關該待售地產的準確訊息,例如房齡或是屋況等。如果是公寓或是 Townhouse,地產經紀還會需要您的授權以向 Strata 取得該物業的相關訊息,像是

  • 管理委員會的會議記錄
  • 財務報表
  • 當前的 Strata 規則
  • 建築檢查報告
  • 停車位和倉庫位置
  • 將來的計畫以及
  • 其他賣方所需的相關文件

您還有向買方揭露該待售物業已知重大缺陷的義務。例如:

  • 將涉及大量修復費用的缺陷
  • 被相關政府單位通知需要改進的缺陷
  • 下雨天是否有漏水問題
  • 是否有結構性的損壞
  • 未經過適當的檢驗而安裝的電氣或是瓦斯系統
  • 該物業是否有非法使用或是種植過大麻的情形等

如果沒有如實披露潛在的重大缺陷,當新的所有者發現之後,有可能會導致相關的法律問題。

接收買家出價

當買家實地看過您的房屋後,如果對您的房產感到有興趣時,他們會透過他們的地產經紀向您和您的經紀送出一份名為 Contract of Purchase and Sale 的報價合約。

如果您收到的報價與您的掛牌定價有很大差距,也請不要感到驚訝,您的房地產經紀會將所有報價給您瀏覽,以供您考慮。您沒有義務接受任何一個您不滿意的出價

Contract of Purchase and Sale 會包含以下內容:

  • 出價日期及其有效期限
  • 買賣雙方的法定名稱和地址
  • 有關房屋交易的法律說明
  • 買家將提供的訂金金額 
  • 房子的總價
  • 達成交易前的條件設定 (Subject Clauses)
  • 買方要求或是排除的物品清單
  • 過戶和交屋的日期
  • 買方的簽名

您在接收到一個或是多個報價合約後,您的地產經紀將幫助您了解合約中的條款和條件,並向您提供您所需要的任何建議,但最終將會由您決定是否接受出價。

您可以有 3 種方式進行回覆

  • 完全接受買方的出價和合約 (Accept the offer)
  • 拒絕或是忽略買方的出價 (Reject or ignore the offer)
  • 和買方進行還價 (Counter the offer)

當您修改買方提出的原始合約並重新向對方提出報價時,稱之為還價 (Counter Offer),當您提出還價時,對方將擁有與您相同的 3 個選擇,接受、拒絕或再次提出還價。提出還價的風險是,如果買方改變了主意並拒絕了還價,您沒有權利接受對方先前的出價。但是,買方也有可能會決定再次向您還價,還價的過程可能會繼續進行,直到達成協議為止。

解除條件

買方通常會在合約 (Contract of Purchase and Sale) 當中設定各種條件 (Subject Clauses),買方必須解除這些條件,買賣雙方才能夠完成交易,常見的條件通常有:

  • 買方獲得滿意的驗屋結果,以及
  • 獲得房屋貸款的最終批准。

請記住,如果您接受包含條件 (Subject Clauses) 的合約,您必須在買方試圖解除其條件的期間內,將您的房屋暫時撤出市場,因為在此時間內,您沒有辦法接受其他買家的出價。因此,作為賣方,您應該在合約中限定解除條件的時間 (通常為 7 天),以確保如果買方無法順利解除條件,您可以迅速的在市場上接受其他買家的出價。

如果在盡一切合理努力後仍無法滿足條件,則合約終止,並且雙方都沒有法律義務完成交易。

賣房的風險

如果以投資的角度來看,房屋的買賣和許多其他金融交易一樣是「零和賽局」,即如果一方將因為該交易而變得富有,則另一方將承受一些損失。

為確保您能充分了解賣房可能產生的風險和後果,我們強烈建議您在出售您的房產之前,徵詢我們地產經紀的專業建議,尤其是當您需要在出售房屋後,付清房產的抵押貸款給銀行的時候。

完成交易

您簽署的合約 (Contract of Purchase and Sale) 將記載交易的過戶日期 (Completion Date),在那一天,您將收到買家所支付的完整金額,並從那天起,該房產的合法所有權將從您的身上轉移給買家。買家將能夠按照合約上規定的交屋日期 (Possession Date) 搬入。過戶日期和交屋日期不必相同。

過戶

您通常需要聘請律師或公證人來準備轉讓房產所有權所需的文件,您的地產經紀將幫助您提供律師相關資料。律師會需要一段時間準備您的文件,通常在完成日期前的一至兩個禮拜,律師會通知您需要繳交給銀行的貸款剩餘款項,並且約定時間簽署轉讓文件。

您可以期待律師或是公證人提供您以下服務:

  • 檢查買方律師準備的文件並向您解釋
  • 確保您的抵押貸款已被正確清償(如果有的話)
  • 如果買方決定承擔您的舊抵押貸款,則確保您之後沒有其他義務
  • 確認您已完成所負責的所有付款
  • 安排您在轉讓文件上簽字
  • 準備一份報表,概述您出售房產的淨收益

賣房所需支付的費用

  • 您同意支付給地產經紀的佣金
  • 聘請律師或是公證人的服務費用
  • 提前償還現有抵押貸款而被銀行徵收的任何罰款
  • 您在當年度的地產稅或是管理費所需要負擔的部分

交屋

That’s it! 在交屋日期 (Possession Date) 那天將鑰匙交給買家,您的房屋已經售出。

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