在卑詩省（BC）購買房產時，除了房價本身之外，還有一筆重要的費用就是 物業轉讓稅（Property Transfer Tax, PTT）。這篇文章將帶你深入了解：什麼是物業轉讓稅？誰需要支付？如何計算？以及有哪些稅務減免措施可供申請？
什麼是 BC Property Transfer Tax（PTT）？
BC 房屋轉讓稅（Property Transfer Tax，簡稱 PTT），是當你在卑詩省（British Columbia）購買或取得不動產時，必須在過戶時繳納的一次性政府稅金。
此稅由 Government of British Columbia 徵收，通常在房屋完成交割（Completion Day）當天支付。
PTT 往往是買房時最大的一筆隱藏成本之一，特別是在大溫哥華與高價房市場。
BC PTT 計算方式（2026 適用）
PTT 採用累進稅率制度，計算方式如下：
房價 前 $200,000：1%
$200,001 – $2,000,000：2%
超過 $2,000,000 的部分：3%
住宅物業價值超過 $3,000,000 的部分：額外 2%（豪宅附加稅）
PTT 計算範例
房價 $1,200,000：
$200,000 × 1% = $2,000
$1,000,000 × 2% = $20,000
👉 PTT 合計：$22,000
首次購屋者 PTT 退稅（First-Time Home Buyers’ Exemption）
2026 最新門檻
若你符合「首次購屋者」資格，可能可獲得 部分或全額 PTT 免稅：
房價 ≤ $500,000：PTT 全免
房價 $500,001 – $835,000：部分免稅
房價 > $835,000：無免稅資格
基本資格條件
加拿大公民或永久居民
從未在任何地方擁有住宅物業
計畫自住（主要居所）
房屋面積 ≤ 0.5 公頃（或符合例外條件）
新建住宅 PTT 退稅（Newly Built Home Exemption）
適用於購買全新或大幅翻修住宅：
房價 ≤ $750,000：PTT 全免
房價 $750,001 – $1,100,000：部分免稅
房價 > $1,100,000：無免稅資格
須為主要自住房，投資用途通常不適用。
外國買家是否需要繳 PTT？（2026 重點）
截至 2026 年，外國買家在卑詩省購買住宅不動產，需同時面對購屋資格限制與額外稅務成本兩個層面，必須分開理解，不可混為一談。
海外買家購屋禁令仍在執行中
聯邦政府對非加拿大公民與非永久居民的住宅購屋限制已延長，多數住宅類型物業目前不允許外國買家直接購買。即使符合豁免購屋資格，仍需繳納 PTT
在少數例外情況下（如特定身份、豁免條件或非住宅用途），外國買家即使可以合法完成交易，仍須繳納一般 Property Transfer Tax。外國買家附加稅為額外負擔，非取代 PTT
符合外國買家定義的交易，除了一般 PTT 外，通常還需額外支付 20% 的外國買家附加稅，兩者是分開計算、同時適用的稅項。公司、信託或代持結構不一定能避免稅務認定
稅務機關會依實質受益人（beneficial owner）進行判定，而非僅看登記名義。錯誤的結構安排，可能導致補稅與罰款風險。身份與用途認定以過戶當日為準
是否被視為外國買家，通常以完成過戶時的身份狀態與實際用途為依據，而非簽約或出價當下。
外國買家相關規定涉及聯邦政策與省級稅制的交叉適用，實務上高度依賴個案條件。在出價或簽約前確認身份與稅務影響，遠比事後處理來得重要。
PTT 常見誤解（非常重要）
許多買家在交易後才發現，自己對 Property Transfer Tax 的理解並不完整。以下是實務中最常見、也最容易造成財務風險的幾個誤解：
PTT 並非在報稅時繳納
Property Transfer Tax 必須在房屋完成過戶（Completion Day）當天一次繳清，無法分期，也不能延後至年度報稅時處理。PTT 無法納入房貸金額
即使貸款成數充足，PTT 仍需使用自有資金支付，常被低估其對現金流的影響。政府不一定以成交價作為計稅基礎
若成交價格明顯低於市場合理價值，稅務機關有權依市值重新評估並補徵稅款。首次購屋者並非一定可完全免稅
超過免稅門檻後，PTT 免稅額度會逐步遞減，實務上仍可能需支付相當金額。交易結構錯誤，可能導致免稅資格失效
包含共有比例、受益人安排、信託或公司持有方式，都可能影響 PTT 計算結果。
如何合法降低或避免 PTT？
Property Transfer Tax 屬於法定稅項，無法「規避」，但在完全合法的前提下，可以透過事前規劃來降低或避免不必要的稅務負擔：
在出價前確認是否符合任何免稅或退稅資格
包含首次購屋者、新建住宅、特定居住條件等，需以實際交易條件為準。清楚區分自住與投資用途
多數免稅與退稅方案僅適用於主要自住房，用途認定錯誤將直接影響稅務結果。審慎規劃交易結構與持有方式
共有安排、家庭成員比例、信託或公司名義，皆可能改變 PTT 計算方式。預售屋買家需特別注意交割時點與身份條件
免稅資格通常以完成過戶時的身份與居住條件為準，而非簽約當下。避免事後補救的心態
PTT 幾乎所有優惠與免稅資格，都必須在交易前確認，過戶完成後通常無法追溯調整。
為什麼你應該在出價前就算好 PTT？
在卑詩省的不動產交易中，Property Transfer Tax（PTT）並不是可有可無的附加成本，而是會直接影響你是否能順利完成交易的關鍵金額。
PTT 通常是一筆金額龐大、且必須即時支付的費用
在大溫哥華市場，中高價住宅的 PTT 金額往往達數萬至數十萬加幣，且需於過戶當天一次繳清。PTT 無法透過貸款或事後調整處理
不論房貸成數或銀行核准金額為何，PTT 都必須使用自有資金支付，並且無法在交易完成後重新協商或修正。PTT 直接影響你的現金流與交易安全性
若在出價前未將 PTT 納入完整預算，可能導致交屋前資金不足，增加交易延誤甚至違約風險。免稅與退稅資格具有明確門檻與條件
是否符合首次購屋或新建住宅免稅，取決於價格區間、身份條件與實際用途，錯誤假設往往導致預算落差。PTT 試算是出價策略的一部分，而非事後行政程序
將 PTT 納入整體成本評估，有助於你在競價、市場談判與付款安排上做出更理性的決策。
想進一步了解免稅資格與試算 PTT 稅額？
物業轉讓稅是 BC 省購屋時的重要費用之一，但只要善用首次購屋計劃或新建房屋免稅政策，便能大幅節省成本。建議在簽約前先與地產經紀、律師或會計師確認是否符合免稅資格，並評估房價是否落在優惠門檻之內。
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