在溫哥華這樣房價高昂、利率仍偏高的市場中，許多準備投資房產的人都會問：「現在用房貸買來收租，還划算嗎？」
這篇文章將透過真實案例試算，解析使用貸款購買出租房產後的現金流、投資報酬與資產成長，幫助你評估這類投資是否仍有價值。
一、模擬情境：房貸購買一套出租公寓
假設你購買一套位於 Burnaby 的 1 房公寓，作為出租用途，並使用傳統房貸。
| 項目 | 數值 |
|---|---|
| 總購屋價格 | $650,000 |
| 頭期款（20%） | $130,000 |
| 房貸金額 | $520,000 |
| 利率（固定5年） | 5.2% |
| 房貸期限 | 30年 |
| 每月本息還款 | 約 $2,840 |
| 每月租金收入 | $2,400 |
二、年收入與支出試算（2025年數據）
年度總收入：
- 租金收入： $2,400 x 12 = $28,800
年度總支出：
- 房貸本息支出： $2,840 x 12 = $34,080
- Strata 管理費： 約 $3,600／年
- 地稅與保險： 約 $2,000／年
- 總支出： 約 $39,680
年現金流（租金 – 支出）：
- 現金流： $28,800 – $39,680 = –$10,880（每月虧損約 $900）
三、這樣投資還划算嗎？
雖然表面上現金流為負，但長期來看，仍有多項「隱藏報酬」可能讓這項投資是值得的。
1. 每月部分支出其實是「資產儲蓄」
- 每月房貸還款中，有一部分是本金。
- 每年你其實增加約 $10,000～$12,000 的房屋淨值，等同於儲蓄。
2. 房價升值潛力仍在
- 假設房價年增 3%，則房產一年升值 $19,500。
- 扣除現金流虧損，實際資產淨增約 $8,600／年。
3. 可用於節稅
- 可申報抵減支出的項目包括：貸款利息、保險費、Strata費、維修費與折舊。
- 有效降低報稅租金所得，增加投資報酬率。
四、總結：你適合這樣的投資嗎？
使用貸款投資出租房產，並非「立即賺現金」，而是：
- 以租養貸＋資產累積＋節稅減壓
- 適合有穩定收入、長期投資眼光的買家
你可能適合這樣的模式，如果你：
- 可以承擔短期內每月約 $900 的負現金流
- 有中長期持有計畫（5年以上）
- 想以房地產做穩定資產配置
- 熟悉或願意學習基本租賃與稅務管理
選對物業與地段，勝過一切
不是每一間房都適合出租投資。地段、租金需求、屋況與社區管理都將影響你的實際報酬與風險。如果你對某些物件感興趣，建議先進行詳細的「租金報酬率分析」，再下決定。
我們可以協助你進行：
- 買房與貸款投報試算
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