自 2023 年起，加拿大聯邦政府實施針對非加拿大居民的住宅購屋限制，旨在改善本國居民的住房可負擔性與供需平衡。該政策目前仍在執行中，並規劃延長至 2027 年。以下為你整理最新的法規狀況、豁免條件、影響與實際策略。
一、什麼是海外買家禁令（Foreign Buyer Ban）？
加拿大的《非加拿大人購買住宅物業禁令法》（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act）是聯邦法律，自 2023 年 1 月 1 日 起生效，禁止大部分非加拿大公民或非永久居民（及受非加拿大控制的公司）購買居住用途的住宅物業。
這項禁令最初定為兩年，但政府已正式將期限延長至 2027 年 1 月 1 日。目前政府也在評估 2027 年後是否調整政策，以求在保障本地買家利益與吸引外資之間取得平衡。
二、哪些人被視為「非加拿大人」？
根據該法案，以下類別通常被視為非加拿大人（因此受禁令規範）：
外國公民（非加拿大公民）
非永久居民
受非加拿大人控制的法人或公司
這包括在加拿大臨時工作、學習或旅遊的國際人士（除非他們符合下述豁免條件）。
三、哪些類型物業被禁止購買？
禁令主要針對住宅用途的房屋，包括：
獨立屋
聯排屋與多戶住宅（低層住宅）
公寓單位
而在一些人口較小的城鎮或非都市地區，這些規範可能不完全適用，視具體規章而定。
四、豁免與合法購屋的條件
儘管政策看起來很嚴格，但仍有幾種合法購屋的途徑（合規方式）：
1. 加拿大公民或永久居民
這是最直接的合法購屋身份，無法受禁令限制。
2. 工作簽證持有人
如果持有有效工作簽且過去一年在加拿大居住達一定天數（例如 183 天），可申請購房。
3. 學生簽證持有者
部分全職學生在滿足居住與報稅條件（例如在加報稅達特定年數）下，仍有機會購屋。
4. 與加拿大人共同購買
例如配偶或同居伴侶為加拿大公民 / 永久居民，可依法共同購屋。
其他例外
包括某些公司豁免、農村或非人口密集地區等情況，但需逐案審查與法律諮詢。
五、違規後果與風險
如果非合規人士違反禁令購買住宅物業，可能面臨：
最高 10,000 加幣 的罰款
法院可能強制出售該物業
損失交易利潤或支付其他法律成本
因此不論是買家、賣家或中介，在交易前都應確認身份資格與合規性。
六、地方與額外稅務政策（以多倫多與溫哥華為例）
除了聯邦禁令外，部分城市與省份也有 外國買家稅或非居民投機稅。例如：
多倫多市（City of Toronto）
從 2025 年 1 月 1 日起，針對外國買家購買住宅實施 10% 市政府層級稅收，與安省的其他轉讓稅可能疊加。
卑詩省與溫哥華地區
過去已有對非居民買家徵收額外稅款的歷史（例如溫哥華的 20% 市場外買家稅），並且隨市場調整政策。
這些稅負會顯著影響房屋成交成本與投資回報，因此海外投資者需特別留意。
七、政策對溫哥華與加拿大市場的影響
交易量結構改變
禁令實施後，外國買家在總交易量中的佔比顯著下降，降低了某些高端市場的競爭壓力。
開發與資金流影響
部分房地產開發商與業界參與者認為過度限制可能減少新建案投資與外資資金進入，對長期供應端有一定影響。
本地買家談判空間
限制措施在某些都市市場中，讓本地買家在價格談判與取得物業上取得相對優勢。
八、未來展望與政策變化（2027 起）
聯邦住房政策與官員公開評論顯示，政府正在評估 2027 年後是否做出調整，包括可能讓外國資本在某些類型新建物業與租賃住房中重新進入市場，但尚未有最終決策。
九、海外買家的實務建議
若你是潛在海外買家或國際投資者：
- 與專業房地產律師與顧問合作進行合規評估
- 了解各省與都市的地方稅務成本
- 考慮透過合法豁免身分與結構安排購房
- 隨時追蹤政策延伸與最新修訂
禁令存在，但合法選項依然可行
雖然目前溫哥華對海外買家的住宅購屋有明顯限制，但並不代表外國人完全不能投資加拿大房地產。透過合法管道、明確規劃與專業協助，依然有機會布局未來、建立資產。
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