Empty Homes Tax（空屋稅）是由溫哥華市政府推出的政策，目的是降低房屋空置率、增加長期出租供給。即使你不是投資客，只要名下房產未符合「主要自住房」或「合規出租」條件，都有可能被課稅。本篇為 2026 年最新完整版本，協助你一次搞懂誰需要繳、稅率怎麼算、哪些情況可豁免，以及最常見的申報錯誤。
一、什麼是 Empty Homes Tax（空屋稅）？
Empty Homes Tax（EHT）是溫哥華市政府自 2017 年起實施的地方性稅制，針對「一年中大部分時間未被合理使用的住宅物業」課徵額外稅金。
政策核心目標只有一個：
鼓勵屋主將空置住宅投入長期出租市場
抑制純持有、不使用的住宅投資行為
重點提醒：
這不是交易稅，也不是買房時一次性繳納
而是「每年一次」的持有型稅負
二、2026 年哪些人一定要注意空屋稅？
只要你在溫哥華市內擁有住宅類不動產，無論是否居住在加拿大，都必須特別留意以下情況：
容易被課稅的常見族群
非主要自住房（例如空置、偶爾自用）
投資型公寓但未達出租標準
海外屋主或長期不在溫哥華居住者
名下有多戶住宅，其中一戶未實際使用
關鍵判斷標準（非常重要）
是否構成空屋，並不是看「你有沒有進去住」，而是看：
是否作為主要自住房
或是否符合「一年至少出租 6 個月（連續或累積）」的長期出租條件
只要兩者都不符合，就高度可能被認定為空屋。
三、2026 年 Empty Homes Tax 稅率與計算方式
截至 2026 年，溫哥華 Empty Homes Tax 的基本稅率為：
住宅物業評估價值的 3%
簡單舉例
物業評估價值：$1,000,000
空屋稅金額：$30,000 / 年
這筆金額是「額外稅」，不包含：
地稅（Property Tax）
省級投機與空置稅
聯邦空置住宅稅（UHT）
因此，若未妥善規劃，實際稅負可能同時來自三個層級。
四、哪些情況可以豁免空屋稅？
不是所有未居住的房屋都會被課稅。以下是 2026 年仍適用、且實務中最常見的豁免情況：
常見合法豁免類型
主要自住房（屋主或直系家人實際居住）
合規長期出租（一年至少 6 個月）
因醫療、長期照護暫時無法居住
屋主於年度內過世
新完工、尚未可合理入住的住宅
正在進行重大裝修、依法無法居住
重要提醒：
「豁免」不是自動生效
必須在年度申報時主動申報並保留證明文件
五、Empty Homes Tax 申報時間與流程（每年必做）
申報時間
通常為每年年初（1 月至 2 月）
市政府會寄發申報通知（郵寄或電子）
基本申報流程
收到申報通知
線上登入市政府系統
聲明住宅使用狀態（自住 / 出租 / 其他）
提交並保留確認紀錄
非常重要的提醒
即使你的房子「確定不需要繳稅」，也必須申報
未申報 ≠ 不用繳，反而會直接被視為空屋並開罰
六、最常見的 5 個空屋稅錯誤
以下錯誤，是實務中最常導致屋主被補稅或罰款的原因：
以為沒出租、但自己偶爾住就不算空屋
忘記年度申報
出租未滿 6 個月卻誤以為合格
誤以為報過省稅或聯邦稅就不用報市稅
資料填寫錯誤卻未即時更正
空屋稅的重點從來不是「你有沒有繳過稅」，而是「你有沒有正確申報」。
七、Empty Homes Tax 與其他空置相關稅的差異
很多屋主會混淆以下三種稅，實際上它們是「同時存在、分別申報」：
Empty Homes Tax（市政府，溫哥華）
Speculation & Vacancy Tax（BC 省政府）
Underused Housing Tax（聯邦政府）
是否適用、稅率與豁免條件皆不同，不能互相取代。
八、給屋主與投資人的 2026 實務建議
不確定是否構成空屋時，寧可先申報再確認
投資型物件應提前規劃出租策略
海外屋主務必建立年度稅務檢查清單
買房前就應將空屋稅納入持有成本評估
不確定是否該申報？我們可以幫忙！
Empty Homes Tax 已成為溫哥華房地產市場的長期制度。無論你是自住、投資、或未來有購屋計畫，理解並正確因應空屋稅，都是不可忽視的一環。
若你不確定自己的房產是否涉及空屋稅，或想在購屋前完整評估未來稅務風險，歡迎與 Silvia Hong 團隊聯繫，取得專業且實務導向的建議。
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