自 2023 年起，加拿大聯邦政府實施了針對非加拿大居民的購房限制政策，影響深遠，特別是對於許多有意在溫哥華置產的海外買家。這項限制法案目前已延長至 2027 年，並持續影響非居民的投資行動與購屋計劃。
本篇文章將清楚說明此政策的背景、限制條件、豁免情況與對溫哥華房市的實際影響，協助海外買家與地產投資人掌握最新法規與因應方向。
一、禁止海外買家購屋政策是什麼？
該法案正式名稱為：Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act
簡稱：海外買家禁令（Foreign Buyer Ban）
此法案自 2023 年 1 月 1 日起生效，禁止非加拿大人購買特定類型的住宅房產，涵蓋範圍包括多數加拿大主要城市，包含溫哥華、多倫多、維多利亞等地。
原定期限為兩年，2024 年底延長至 2027 年 1 月 1 日。
二、什麼樣的人屬於「非加拿大人」？
根據法案定義，以下人士被視為非加拿大人：
- 外國公民（non-Canadian citizen）
- 非永久居民（non-permanent resident）
- 外國公司或外資持股超過 3% 的法人
三、哪些地區與房產類型被限制？
限制適用地區：
- 所有人口超過 10,000 人的城市與市鎮
- 包含溫哥華、大溫地區、大多倫多、維多利亞等
限制房產類型：
- 住宅用途房產（包括獨立屋、聯排屋、公寓等）
- 每棟建築包含 3 戶或以下的低層住宅也受限制
四、例外與豁免情況有哪些？
儘管政策嚴格，但以下情況可申請豁免：
- 持有工作簽證且滿足報稅條件者
（至少持有一年工簽，並過去一年內累計183天居住） - 持有效學生簽證且在加滿足學習與報稅紀錄者
（需就學超過5年並符合報稅資格，購屋金額也有限制） - 加拿大公民或永久居民的配偶或同居伴侶
- 在農業或鄉村地區的物業（非都會地區）
- 已簽署購屋合約但未在禁令生效前完成交易者
五、違規購房會有什麼後果？
若違反禁令購買住宅房產，將會面臨：
- 罰款最高達 $10,000 加幣
- 法院可強制房產出售，並收回部分收益
- 房仲與律師若明知違規亦協助交易，也將受處罰
六、對溫哥華房市的實際影響
根據 2023–2024 年的統計：
- 外國買家佔總購屋比例已降至不足 1%
- 對高端市場與市中心新建案需求有短暫影響
- 投資需求轉向商用不動產或商業性住宅（如租賃公寓）
然而，本地自住型買家更有機會談價，整體交易壓力減緩。
七、海外買家應如何因應？
如果你是潛在海外買家，我們建議：
- 尋求專業法律與地產顧問評估你的資格與風險
- 考慮以加拿大配偶或家庭成員名義持有
- 轉向購買符合豁免條件的物業或商業不動產
- 留意政策期限與更新動態，以便規劃未來購屋時機
禁令存在，但合法選項依然可行
雖然目前溫哥華對海外買家的住宅購屋有明顯限制，但並不代表外國人完全不能投資加拿大房地產。透過合法管道、明確規劃與專業協助，依然有機會布局未來、建立資產。
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