由于房屋的价格并不低，所以绝大多数的人买房都需要申请房屋贷款（Mortgage）。这篇文章将会告诉您在加拿大如何申请房屋贷款买房，以及其中所需要留意的事项。
什么是房屋贷款？
房屋贷款（Mortgage），又称作房屋抵押贷款，指的是用于购买房屋、土地或是房屋维护等不动产的贷款。借款人必须通过贷方的多项信用评估，让贷方将资产作为抵押品，并定期偿还本金和利息，直到偿还贷款总额。
什么是房贷预先批准（Mortgage Preapproval）？
您不一定需要等到您的出价被卖方接受时才急急忙忙的准备文件申请贷款，相反的，如果您可以事先向银行等贷方提出预先批准（Preapproval），您将可以有比较充裕的时间比较各家银行的利率和最高贷款金额。
不同的贷方也许有不同的申请流程和核贷方式，不过原则上，贷方会查看您的财务状况，以确定他们可以贷给您的最高金额以及利率。他们会询问您的个人资讯、各种文件，并且可能会进行信用检查。
可以向谁申请房贷？
您可以通过您的地产经纪、亲朋好友的介绍或是直接连络您的银行，来寻找一位适合您的房屋贷款经纪人来申请房屋贷款或是预先审批。
除了加拿大的 5 大银行之外，市场上也有其他专门提供房贷业务的房贷公司。
申请房贷需要提供那些文件？
在批准房贷之前，贷方将查看您的资产、收入和债务状况。您通常会需要提供以下资讯和文件：
- Photo ID：驾照、护照、SIN Card。
- 就业证明（Proof of Employment）：最近几个月的工资单、目前工作的职位和时间。
- 税务资料：Notice of Assessment、T1、T4。
- 银行帐户余额：证明您有能力支付首付款和前几期的月付款。
- 您的其他资产资讯：有无其他物业、汽车等资产。
- 您的其他债务：车贷、房贷、个人信贷等。
- 您想要购买房产的资讯：Contract of Purchase and Sale、Property Disclosure Statement、Title Search 等。
如同上面所说，这些文件都是贷方用来评估您是否有能力按时偿还贷款，在准备文件时尽量整理详细、易读，将能减少审查的时间。
申请房贷时所需要注意的事项
申请的贷款金额
批准的最大贷款金额将取决于房产的价值和您的首付金额。需要考虑除了支付成交的费用之外，在刚搬新家时，您也许也会需要额外的资金用来搬家或是添入新的家具，所以在决定贷款金额时，要尽可能地将额外费用都考量进去，才不会让自己的现金过于吃紧。
还款期限
还款期限指的是偿还全部贷款金额的年期，常见的还款期限是 25、30、35 年，年期越长，每个月须要偿还的金额就越低。
固定利率和浮动利率
固定利率顾名思义指的是您的房贷利率在一定的贷款期限中将会是固定的。而浮动利率则会随着中央银行所制定的基准利率而变。在同样的年期中，固定利率通常会比浮动利率来的低。越低的利率代表您所需要支付的月供越少。
这两者之中并没有绝对的优劣，如果担心利率的变化会让自己吃亏的话，选择浮动利率可能会比较宽心。需要留意的是利率的年期，如果需要提前解约或是更改利率，往往都会需要支付一大笔的费用，不可不慎。
预先审批的利率保留时间
如果您采用预先审批的方式，需要留意贷方所提供的利率可以保留多长的时间，是否可以延长，以免正式申请时有所变化。
如果贷方拒绝您的贷款申请该怎么办？
即使您已获得预先批准，贷方也有可能在最后拒绝您的贷款申请。在贷方正式批准您的贷款之前，他们会验证您想要的房产是否符合某些标准。这些标准因贷方而异。
每个贷方都制定了自己的核贷准则和政策。如果您的信用记录不佳，贷方可能会拒绝为您提供贷款。如果您没有获得贷款批准，或许可以向您的贷方询问其他可用的选择，包括：
- 批准您获得较低的贷款金额
- 向您收取更高的贷款利率
- 要求您提供更多的首付
- 要求有人与您共同签署联合贷款
如果某个贷方迟迟因故无法批准您的贷款或是不断的要求您提供更多的文件，也许换另一家银行或是其他贷方会是更好的选择。
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